Застройка территории и место, которое занимает дом — это одно и то же или нет? В статье рассмотрим этот вопрос и узнаем, как посчитать площадь застройки, как на расчеты влияет этажность и что такое вспомогательная площадь.

Что такое площадь застройки для зданий и помещений

Для территории Российской Федерации существуют строительные нормы и правила (далее — СНиП), в которых и закреплено определение интересующего нас понятия.

Итак, по СП «Общественные здания и сооружения», площадь застройки — это площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включающая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал).

Сюда также входит площадка под зданием. Расположенное на столбах, оно вмещает в себя проезды, расположенные под ним, проводящие пути и линии связи. Те части здания, которые выступают за плоскость стены на высоте менее 4,5 м, также включаются в расчет. А проекция части здания, консольно выступающая за пределы стены над выделенной территорией выше 4,5 м, не включается. Учитывается также подземная часть, выходящая за абрис проекции здания.

Проще говоря, нужно рассматривать площади всех комнат, помещений (жилых и нежилых, внутренних и внешних), выступающих частей, каких-либо иных элементов, которые занимают свободные пространство и территорию.

В том же документе в пункте 5 дается определение площади помещений здания — это расчетная площадь. Ее определяют по параметрам строения, которые измеряются между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (плинтусы при этом не учитываются).

Размеры мансарды учитываются с использованием так называемого понижающего коэффициента 0,7 на участке в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне 30° — до 1,5 м, при 45° — до 1,1 м, при 60° и более — до 0,5 м.

Коэффициенты и плотность

К застраиванию территории необходимо подходить грамотно, то есть учитывать большое количество характеристик, касающихся самого участка, предусмотреть пути проведения связи и подключения к трубопроводам — всё должно удовлетворять требованиям законодательства. Часть участка должна быть свободна, это поможет регулировать плотность застройки и не перегружать инженерно-транспортную инфраструктуру.

Справка. Коэффициент застройки (КЗ) — это отношение площади, находящейся под зданиями и сооружениями, ко всей площади участка. Его оптимальное значение, согласно мировой практике, составляет 0,5. Если установленное значение не достигается, то это может свидетельствовать о том, что данный участок используется не оптимально.

Строение может занимать не только наземный участок, но и иметь большое количество этажей, занимая воздушное пространство, то есть одно здание будет потреблять большое количество ресурсов. Значит, здесь берется во внимание количество квадратных метров на одном гектаре земли (участка) или плотность застройки.

Согласно постановлению Правительства Москвы от № 49 «Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН », плотность застройки — это суммарная поэтажная площадь застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории участка (квартала) (тыс. кв. м/га).

Этажность и вспомогательная площадь

Разумеется, постройка, дом или здание могут иметь не один этаж. При определении этажности, или количества этажей, необходимо включить в нее все надземные этажи — технический, мансардный, надземный и цокольный.

Рассчитывая размер площади этажа, нужно придерживаться некоторых правил и учитывать особенности каждой отдельной постройки:

  • площадь следует измерять на уровне пола в пределах внутренних поверхностей (с чистой отделкой) наружных стен;
  • измерения ведут на уровне пола и в том случае, когда наружные стены имеют наклон;
  • мансарду измеряют в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, которые являются смежными с пазухами чердака.

В общую площадь жилого помещения или дома входит и площадь помещений вспомогательного назначения, то есть та, которая используется для бытовых нужд: кухни, коридоры, ванные, санузлы, встроенные шкафы, кладовые, внутриквартирные лестницы.

Таким образом, для вычисления всей вспомогательной площади жилого помещения необходимо сложить площади всех вспомогательных помещений. Стоит отметить, что к ним не относятся балконы, лоджии, веранды и террасы.

Разобравшись с этажами и вспомогательными помещениями, можно сказать, что входит в общую площадь здания. Ее можно определить, сложив площади всех этажей. Следует учитывать лоджии, балконы, веранды даже в том случае, если они открытые.

Важно! Площадь многосветных помещений (занимающих пространство в несколько этажей) и пространство между лестничными маршами более ширины марша, а также проемы в перекрытиях более 36 кв. м, включаемые в общую площадь здания, учитываются в пределах только одного этажа.

Нормативная база

Все термины подробно расписаны в нормативной базе СНиП, которые регламентируют деятельность по определению тех или иных показателей и применимы как для частных домов, так и для многоквартирных.

Принятые органами исполнительной власти нормативные акты несут технический, экономический и правовой характер, в которые включены, к примеру, следующие разделы и категории: СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (с Изменениями № 1, 2) и тому подобные.

Существующие на сегодняшний день СНиПы признаются сводами правил РФ, то есть являются документами в области стандартизации.

Вопросы и ответы

В моем случае максимальный процент застройки земельного участка равен 40%. Т.к. участок, находящийся у меня в собственности, очень маленький я не укладываюсь в эти 40% (здание в границы участка входит).

Могу ли я арендовать смежный участок для того что бы тем самым увеличить суммарную площадь застройки земельного участка и уложиться в эти 40%?

Эксперт:

Никита,

Вы строите жилой дом для себя или еще что то?

Эксперт:

подскажите, а разрешение на строительство уже выдано? Или еще не обращались за ним?

Хотим приобрести участок 4 сотки в г. Краснодаре под ИЖС.

При предварительном проектировании выяснилось, что есть различные ограничения на застройку участка:

Этажность строения (2 или 3 полноценных этажа)

Общая высота строения (12 или 15 метров)

Площадь дома по фундаменту (от 40 до 70% от площади участка)

В каждом регионе администрация устанавливает свои значения.

Для г.Краснодара не удалось найти точные значения этих параметров.

Хотелось бы получить консультацию юристов из г.Краснодара знакомых с данной темой.

Еще попадался на глаза коэффициент плотности застройки, согласно ему получается, что на 4-х сотках можно построить дом общей площадью не более 160 кв.м., но не совсем понятно применяется ли этот коэффициент при ИЖС.

Эксперт:

В городе Краснодаре действуют Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденные Решением городской думы Краснодара от 30 января 2007 г. N 19 п.6

В статье 32 указанных Правил приведены градостроительные регламенты для территориальной зоны застройки жилыми домами в границах города Краснодара:

Статья 32. Градостроительные регламенты для различных территориальных зон
1. ЖИЛЫЕ ЗОНЫ:
1.1. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами
в границах города Краснодара (Ж.1.1)
1.1.1. Основные виды разрешенного использования:
1) индивидуальные жилые дома;
2) объекты органов государственной власти и местного самоуправления;
3) административные и офисные здания с количеством надземных этажей не более двух;
4) объекты здравоохранения (поликлиники, больницы, госпитали, пункты первой медицинской помощи, станции скорой помощи, аптеки, медицинские кабинеты и т.п.);
5) объекты системы образования (школы, детские сады и т.п.);
6) объекты физической культуры и спорта (спорткомплексы, спортплощадки, спортзалы, теннисные корты и т.п.);
7) дачные и садоводческие некоммерческие объединения граждан;
8) объекты почтовой связи (почтовые обменные пункты, отделения почтовой связи, пункты почтовой связи и т.п.);
9) отделения полиции;
10) пожарные депо;
11) объекты гражданской обороны (убежища, противорадиационные укрытия, специализированные технические средства оповещения и информации и т.п.);
12) объекты инженерного обеспечения городского значения (объекты водо-, газо-, тепло-, электроснабжения, и т.п.);
13) сети инженерно-технического обеспечения;
14) объекты сотовой связи;
15) линейные объекты;
16) дорожные сооружения;
17) автостоянки, гаражи;
18) автомобильные парковки;
19) благоустройство территории;
20) обустройство набережных, берегоукрепление;
21) площадки для сбора мусора;
22) площадки для выгула собак;
23) парки, скверы, бульвары;
24) платежные терминалы, банкоматы;
25) объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификаторомклассификатором услуг населению общей площадью не более 150 кв. м, в том числе:
объекты розничной торговли;
объекты оптовой торговли;
объекты общественного питания (рестораны, кафе, столовые, бары);
рынки;
ремонтные мастерские и мастерские технического обслуживания;
химчистки, прачечные;
объекты технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования;
фотоателье, фотолаборатории;
общественные бани;
парикмахерские;
объекты проката;
объекты по оказанию обрядовых услуг (свадеб и юбилеев);
объекты банковской и страховой деятельности;
ветеринарные лечебницы;
киоски по распространению периодических печатных изданий (газеты, журналы, альманахи, бюллетени и иные издания);
иные объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения.
1.1.2. Вспомогательные виды разрешенного использования:
1) строения и сооружения вспомогательного использования:
дворовые сооружения (туалеты, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т.п.);
хозяйственные постройки для хранения инвентаря, топлива и т.п., за исключением хозяйственных построек для содержания мелкого скота, птицы и хранения кормов;
отдельно стоящие или встроенно-пристроенные гаражи индивидуального использования;
летние кухни;
теплицы, оранжереи индивидуального пользования;
бани, сауны и бассейны индивидуального пользования;
индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, оборудование пожарной охраны (гидранты, резервуары);
автономные объекты инженерных сетей и коммуникаций;
иные строения и сооружения вспомогательного использования, предназначенные для обслуживания основного здания или строения;
2) подъездные пути (площадки), площадки для сбора мусора, площадки для выгула собак;
3) летние (сезонные) кафе;
4) сады, огороды.
1.1.3. Условно разрешенные виды использования:
1) жилые дома блокированной застройки с количеством надземных этажей не более двух и площадью земельного участка не менее 60 кв. м на один блок (без учета площади застройки);
2) административные и офисные здания с количеством надземных этажей более двух;
(пп. 2 в ред. РешенияРешения городской Думы Краснодара от 20.11.2014 N 70 п.2)
3) объекты научных организаций, за исключением лабораторий биологического профиля или индустриальных технологий;
4) объекты государственных академий наук;
5) объекты общественного питания (рестораны, кафе, столовые, бары);
6) объекты розничной торговли;
7) объекты оптовой торговли;
8) рынки;
9) огороднические некоммерческие объединения граждан;
10) культовые здания и сооружения;
11) автозаправочные станции;
12) объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификаторомклассификатором услуг населению:
ремонтные мастерские и мастерские технического обслуживания;
химчистки, прачечные;
объекты технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования;
фотоателье, фотолаборатории;
общественные бани;
парикмахерские;
объекты проката;
объекты по оказанию обрядовых услуг (свадеб и юбилеев);
объекты банковской и страховой деятельности;
ветеринарные лечебницы;
иные объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения.
1.1.4. Предельные параметры земельных участков и разрешенного строительства:
1) минимальная площадь земельных участков — 300 кв. м;
2) минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) — 8 метров;
3) максимальное количество надземных этажей зданий (за исключением индивидуальных жилых домов, административных и офисных зданий) — 4;
(пп. 3 в ред. РешенияРешения городской Думы Краснодара от 20.11.2014 N 70 п.2)
4) максимальная высота зданий основного назначения от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа (за исключением индивидуальных жилых домов, административных и офисных зданий) — 16 метров, зданий вспомогательного назначения — 7 метров;
(пп. 4 в ред. РешенияРешения городской Думы Краснодара от 20.11.2014 N 70 п.2)
5) максимальный процент застройки участка — 50%;
6) минимальный отступ строений от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования — 3 метра (с учетом запрета строительства в границах красных линий);
(в ред. Решений городской Думы Краснодара от 20.11.2014 N 70 п.2N 70 п.2, от 17.06.2015 N 81 п.17N 81 п.17)
7) минимальный отступ строений до границ смежных земельных участков — 3 метра.
(пп. 7 в ред. РешенияРешения городской Думы Краснодара от 20.11.2014 N 70 п.2)
1.1.5. Застройку земельных участков следует осуществлять в соответствии с предельными параметрами разрешенного строительства, установленными пунктом 1.1.4 настоящей статьи, и с учетом положений статьи 27 настоящих Правил.
Расстояние от объектов капитального строительства до объектов, расположенных на смежных земельных участках, следует принимать на основании действующих строительных, экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм, местных нормативов градостроительного проектирования и настоящих Правил.
Эксперт:

Сергей!

Вам необходимо руководствоваться Решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п.6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар».

Этажность строения (2 или 3 полноценных этажа)
Сергей
а) индивидуальный жилой дом — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи;Площадь дома по фундаменту (от 40 до 70% от площади участка)5) максимальный процент застройки участка — 50%;

До 2 этажей и высотой не более 7 метров — такие требования установлены для:

35) строения и сооружения вспомогательного
использования — любые постройки, за исключением основного здания, которые
предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный
характер (сараи, бани, летние кухни, теплицы, парники, навесы и другие подобные
постройки), этажностью до 2 этажей и максимальной высотой от уровня земли до
верха перекрытия последнего этажа — 7 метров;
Эксперт:

Вам необходимо получить в администрации градостроительные план земельного участка (ГПЗУ), нем будут отражены все необходимые Вам данные. Получить ГПЗУ может правообладатель земельного участка.

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
Статья 44. Градостроительные планы земельных участков
1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
2. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
3. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7) информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — технические условия);
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 318-ФЗ)
8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
5. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Утверждена
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 6 июня 2016 г. N 400/пр
ФОРМА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПЛАНА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Назначение объекта капитального строительства
N __________________, ________________________________________________.
(согласно чертежу) (назначение объекта капитального строительства)
2.2.1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного
участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции
объекта капитального строительства, включая площадь <2>
Кадастровый номер земельного участка
Длина (м)
Ширина (м)
Зоны с особыми условиями использования территорий (кв. м)
Зоны действия публичных сервитутов (кв. м)
Площадь земельного участка (кв. м)
Номер объекта капитального строительства согласно чертежу градостроительного плана земельного участка
Размер (м)
Площадь застройки земельного участка (кв. м)
макс.
мин.
2.2.2. Предельное количество этажей _______ или предельная высота зданий,
строений, сооружений ____ м. <2>
2.2.3. Максимальный процент застройки в границах земельного участка ____%
<2>.
2.2.4. Иные показатели (максимальная плотность, максимальный коэффициент
застройки) <2>:
2.3. Требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального
строительства на указанном земельном участке <3>, <4>, <5>

Источники

Использованные источники информации.

  • https://101jurist.com/nedvizhimost/dokumenti/ploschad-zastroyki.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий