Многие уже оценили преимущества малоэтажного строительства в городе и на близлежащих территориях. В моду входят небольшие дома на две-четыре семьи – таунхаусы. Что это такое, каковы его плюсы и минусы, разберемся вместе. Таунхаус в переводе с английского означает «дом в городе» - это малоэтажный дом европейского типа, разделенный на несколько квартир с общими боковыми стенами, и, соответственно, крышами.

Нюансы при покупке, на что обратить внимание


При выборе таунхауса следует тщательно продумать основные шаги сделки, взвесить плюсы-минусы и учесть некоторые нюансы.

  1. Проанализировать район застройки и оценить расстояние до города, транспортную развязку, экологию, перспективы застройки, и инфраструктуру района в целом.
  2. Обратить внимание на имеющиеся коммуникации в поселке, во избежание проблем в дальнейшем с подключением и соблюдением необходимых условий.
  3. Узнать, из каких стройматериалов построен таунхаус, и технологию постройки. Самым качественным материалом был и остается кирпич, обладающий отличными звуко- и теплоизоляционными свойствами и всеми нужными для загородной постройки характеристиками.
  4. Документы — один из важнейших пунктов! У застройщика следует запросить пакет документов:
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  • разрешительные документы на застройку, в том числе проектная декларация, графики строительства и ввода в эксплуатацию объектов, инженерных сетей;
  • ДДУ (договор долевого участия — основной документ для сделки с недвижимостью на стадии строительства);
  • техусловия на инженерные коммуникации (электричество, газ, вода, водоотведение), а также примыкание к дорогам общего пользования;
  • проект договора с управляющей компанией.


 Особенности  таунхауса

При решении о покупке таунхауса необходимо опираться на чувство собственного вкуса и те особенности, которые мы перечислим ниже

Основные преимущества:

  • Цена. Наверно самый весомый аргумент в пользу данного типа недвижиммости. Таунхаусы намного дешевле в строительстве чем, индивидуальный  коттедж. Это объясняется экономией  при использовании стройматериалов (на 15% за счёт несущих стен) и  сокращением  работ связанных с прокладкой коммуникаций (экономия 30%). Если сравнивать цену квартиры и таунхауса, то последний, обычно оказывается в существенном выйгрыше. Зачастую таунхаусы бизнес класса сопоставимы со стоимостью обычной городской трёхкомнатной квартиры. Но при этом стоить отметить, что если таунхаус и квартира расположены в самом центре, разница цен заметно стирается и на первый план выходит престижность района. 
  • Большие возможности для планировки и интерьера. В городской квартире, например, возникнут серьёзные сложности с обустройством бассейна или сауны. В таунхаусе таких ограничений нет.
  • Близость природы.  Таунхаусы в России обычно строятся в экологичной пригородной зоне, но при этом  обладают всеми удобствами городской квартиры. К тому же к вашей части дома будет примыкать небольшой участок (1-2 сотки) земли, где можно реализовать смелые идеи ландшафтного дизайна:  посадить декоративные деревья и разбить альпийские клумбы.
  • Наличие гаража. Довольно приятное дополнение к покупке недвижимости, учитывая дефицит парковочных мест, в крупных городах.


Возможные недостатки:


Некоторые особенности таунхауса можно условно отнести к недостаткам.

·        Довольно скромная придомовая территория ( не более 4 соток) Если вы хотите большой огород огороженный высоким забором вам лучше подойдёт частное домовладение.

·        Более высокие (по сравнению с квартирой) затраты по коммунальным платежам.

·        Наличие соседей. Можно рассматривать и как недостаток и как преимущество. Всё зависит от того как посмотреть на эту ситуацию. В любом случае вас не затопят соседи сверху.

·        Проблемы загородного жилья – пробки на въезде в город

Юридические тонкости


В Градостроительном кодексе РФ нет закрепленного понятия «таунхаус», что создает трудности для собственников такого неопределенного жилья при оформлении документов.

Ближе всего по правовому статусу «жилой дом блокированной застройки».


Согласно официальному определению, это объект из нескольких блоков (до 10), предназначенных для проживания одной семьи. Высота дома должна быть до трех этажей, стены между секциями сплошные, без окон и дверей. Обязательно наличие выхода из каждой квартиры на территорию общего пользования.
В свидетельстве о праве собственности будет использована формулировка «блокированный жилой дом» либо "квартира". Земельный участок под таунхаусом обычно оформляется так же в собственность владельца объекта недвижимости.


Как выглядит таунхаус

Многие задаются вопросом, как выглядит таунхаус – это дом или квартира?

Внешне таун выглядит как жилой дом, высотой 2-3 этажа, в котором располагается несколько квартир.

Квартиры разделяются с соседями боковыми стенами таким образом, что к каждой квартире относятся 2 или 3 этажа постройки (в зависимости от проекта застройки) и отдельный вход с придомовой территорией.

Поэтому таунхаус считается жильем повышенной комфортности.

Справка. Площадь одного тауна может быть от 100 до 300 квадратных метров, что выгодно отличает его от стандартной городской квартиры.

В каждом конкретном случае таунхаус может иметь на усмотрение застройщика дополнительное оснащение:

  • зону барбекю с задней стороны дома;
  • огороженный передний двор с местом для автомобиля;
  • гараж;
  • палисадник для цветов.

Достоинства и недостатки таунхаусов

В настоящее время в России ведётся активное строительство посёлков таунхаусов. Чем вызвана популярность этого вида недвижимости? Рассмотрим преимущества и недостатки проживания в блок-квартире. Среди достоинств отмечают следующее:

  • Стоимость. Цена секции таунхауса, построенного в пригородном посёлке, ниже, чем стоимость городской квартиры с аналогичной площадью или отдельно стоящего коттеджа.
  • Как правило, таунхаусы имеют собственный гараж и небольшой участок земли.
  • Большинство блок-квартир предлагается со свободной планировкой, что даёт возможность обустроить жильё по своему усмотрению.
  • Таунхаус гораздо проще и дешевле в эксплуатации, чем обычный частный отдельно стоящий дом. При наличии автономной системы отопления экономия получается ещё больше, особенно если сравнивать с городской квартирой.
  • В отличие от многоквартирных домов, в таунхаусе небольшое количество соседей, которые друг друга знают, что позволяет значительно повысить личную и имущественную безопасность.

Собственный гараж и отдельный вход – несомненные преимущества таунхауса

Однако блок-квартиры имеют и свои недостатки:

  • Необходимость перестраиваться с городской модели жизни на загородную.
  • Рекомендуется наличие личного автотранспорта. Также стоит вопрос автомобильных пробок, а значит, придётся раньше выезжать на работу, чтобы исключить опоздания.
  • Если в посёлке таунхаусов не предусмотрена хорошо развитая социальная инфраструктура, то необходимые продукты и товары нужно закупать в городе в достаточном количестве, а детей − отвозить в детсад, школу или секции в другой населённый пункт.
  • Небольшая придомовая территория.
  • Блок-квартира не даёт уединения и обособленности, как загородный дом.

Таунхаус не даёт той обособленности, как в отдельно стоящем коттедже

Немного истории




Сама архитектурная задумка таунхаусов, как домов с общей несущей стеной, появилась в Европе еще несколько столетий назад.

Но родиной таунхаусов фактически является Англия, где в 19 веке стали появляться дома, «пристроенные» друг к другу. Взрослые дети пристраивали к родительскому дому стены, и получали бюджетное по расходам на стройку собственное жилье, отдельное от родителей, но недалеко от них.

Такие дома достаточно быстро завоевали популярность не только в Англии — возможность сэкономить на строительстве дома, на прокладке коммуникаций и на размере земельного участка пришлась по вкусу и в Европе.


Фото 1

Что такое таунхаус в недвижимости

Своего рода гибрид городской квартиры с загородным домом. Американский тип застройки, впервые появившийся в России в середине 90-х. Представляет собой блок двух- или трехэтажных квартир с общими стенами, но обязательно отдельным входом. Типичная планировка: первый этаж — гостиная, столовая и кухня, второй — кабинет, детская, спальня. Санузел на каждом этаже.

Таунхаусы популярны среди представителей среднего класса из-за невысокой стоимости и удачного совмещения преимуществ городской квартиры и загородного дома. Важно также, что плата за коммунальные услуги в таунхаусе ниже, чем в коттедже. Отсутствие или небольшие размеры земельного участка можно считать и достоинством, и недостатком — здесь все зависит от желания ухаживать за землей. Но то, что не нужно покупать землю — несомненный плюс.

Хочу заметить, что стало модным называть таунхаусом любую постоенную блок-секцию, независимо от местоположения. Однако таунхаус должен находиться в пределах города (Town — город, House — дом). Отличный пример истинного таунхауса на фото ниже.

Преимущества и недостатки

Прежде чем принять решение о покупке таунхауса, желательно оценить плюсы и минусы такого жилья.

К преимуществам можно отнести:

  1. Стоимость таунхауса значительно ниже стоимости отдельного коттеджа, если в приоритете все-таки загородное жилье. Экономия получается за счет уменьшения количества стройматериалов, затрат на подведение коммуникаций, а также стоимости земельного участка, который в доме может быть от 1 до 4 соток. В сравнении с городской квартирой такой же площади он может оказаться даже дешевле, но все зависит от места расположения объекта, где в приоритете – престижность района;
  2. Меньше соседей;
  3. Расположение таунхауса за городом, чистый воздух, природа, отсутствие городской суеты;
  4. Свободная планировка дает возможность самостоятельно распределить пространство в соответствии с потребностями семьи;
  5. Собственный земельный участок, хоть и небольшой, но достаточный для организации зоны отдыха или ландшафтного дизайна с деревьями и клумбами;
  6. Наличие собственного парковочного места или гаража.

Недостатками можно считать:

  • маленький земельный участок, не предусмотренный для разведения огорода;
  • возможно, более дорогие коммунальные услуги;
  • соседи.

Узнайте, как получить пенсию по потере кормильца в России.

А так же кто такой опекун — его права и обязанности.

Из чего складывается цена таунхауса?



Стоимость жилья зависит от нескольких факторов: от местоположения застройки дома и цены земельного участка, от затрат на строительство, стоимости подключения коммуникаций и работ по благоустройству.

Себестоимость расходов на строительство сгруппированных домов значительно ниже, чем частных: экономия достигается за счет централизованной подводки коммуникаций, и возведении общих несущих конструкций - стен, крыши и фундамента.

Серьезным фактором, влияющим на финальную цену, является наличие инфраструктуры в благоустроенных коттеджных поселках, равно как и в городе, рыночная стоимость земли в разы дороже, чем на голом поле.

За городом, с увеличением расстояния и уменьшением транспортной доступности, цена за квадратный метр жилья снижается.


Что такое пентхаус в недвижимости

Элитное жилье на верхнем этаже, обычно на крыше. Первые пентхаусы появились в США около 100 лет назад и быстро распространились в мире. Чуть позже на плоских крышах домов стали строить особняки, которые также стали называть пентхаусами. Вход в пентхаус отдельный — обычно это собственный лифт. Почти в каждом пентхаусе есть небольшой зимний сад, часто бассейн, смотровая площадка. Стоят пентхаусы дорого, но спрос на них стабильно высокий.

Пенхаусов строят мало, а жить в них престижно.

Таунхаус: что это такое

Таунхаус – жилье, представленное квартирой или же частным домом с несколькими этажами, порой и с отдельным гаражом, а также прилегающим к нему участком земли.

Подобное жилье преимущественно имеет условную границу с такими же соседствующими «островками». Но так как легче один раз увидеть, то давайте все-таки посмотрим, какое же строение скрывается под этим громким названием.

Подобная разновидность домов сейчас как никогда востребована не только ввиду привлекательности идеи, но и ощутимой дешевизны, в сравнении с клубными домами (и даже некоторыми дуплексами).

Этот дом можно сопоставить с обыкновенным многоквартирным, однако, в несколько ином его выражении. Отличие в том, что в многоэтажках жильцами совместно используются подъезды, которые можно назвать общественными.

Квартира гостинка: что это?

Что такое квартира студия, читайте тут.

Что такое апартаменты, читайте по ссылке: 

Если же брать таунхаус, то здесь все иначе: каждая из квартир имеет свой личный вход, который никак не пересекается с остальными.

Размещение жилых комнат в этих домах «вертикальное». То есть схема построена таким образом, что над одной комнатой размещается другая. То есть первый этаж – это гараж, затем на втором кухня, далее – спальня, комнаты для детей и небольшие кабинеты.

Весомый плюс в том, что каждый этаж имеет отдельный санузел. Но, чаще всего, на одном этаже размещена пара комнат для общего использования (речь ведется о кухнях и гостиных, спальнях, или же кабинетах). Таким приемом добиваются снижения этажности здания.

Возле таунхаусов, каждая из семей имеет личный клочок земли. Часто на подобных участках произрастают деревья, и располагается подъездная дорога.

Вполне понятно, что на площади такого дома возможно расположение лишь одного частного строения. По этой причине и расценки на жилье здесь несколько меньше, нежели в обыкновенных кирпичных и панельных домах.

В подобных домах, каждая из частей оформлена по документам как вполне обособленная квартира. Дом, в свою очередь, согласно выполненной регистрации, числится как многоэтажный.

Следует отметить, что встречаются случаи, когда оформление личной собственности здесь происходит как долевая от общей площади строения. Эта практика ошибочна.

Обязательно следует настаивать на разделении. В противном случае, во время эксплуатации жилого дома или же при его реализации, вы натолкнетесь на ряд юридических проблем. Это связано с тем, что реализацию части дома выполнить затруднительнее, чем продать отдельную квартиру. Этот момент нужно запомнить.

Из продавцов предпочтительнее, конечно, будут застройщики, поскольку лица, занимающиеся посредничеством, могут хорошо нажиться на покупателе, непомерно увеличив расценки.

О коммуникациях

Все без исключения внутридомовые сети должны быть оформлены на дом в целом, но никак не принадлежать конкретному лицу. Что впрочем, не лишает покупателя возможности установки индивидуальных средств учета того или иного поставляемого ресурса. Таким образом, вы можете обезопасить себя от того, что из-за вашего соседа могут отключить от услуг и вас.

Участок

Следует знать, что в собственности у вас будет находиться участок, на котором непосредственно размещается строение, однако, все лужайки и дорожки перед ним не принадлежат вам, так как арендованы у государства.

Именно по этой причине, не следует самостоятельно устанавливать на участке перегородки. Если же говорить о конкретной площади участка, то составлять она может преимущественно от 1 до 2 соток. Их можно использовать для высадки деревьев, размещения лавочек, высадки газона и т. п.

Фото 2

Что же такое таунхаус?

Дословно “townhouse” переводится с английского как «городской дом». На самом деле таунхаус –это промежуточное звено между частным домом и квартирой. Таунхаусы  представляют из себя комплекс двух и трех этажных домов, совмещённых общими боковыми стенами и единой архитектурной концепцией. При этом владелец каждого спаянного дома имеет индивидуальный вход, подъезд, систему отопления, гараж и небольшой участок перед домом (где обычно разбиваются клумбы). Общими остаются только стены между двумя домами и крыша. Распространённой разновидностью таунхауса является дуплекс – два объединенных коттеджа или дом на два хозяина. Таунхаусы отлично вписываются в городскую среду, но в нашей стране их обычно строят в специализированных коттеджных посёлках расположенных в пригородной зоне крупных городов.

Планировка таунхауса, предполагает, что на первом этаже располагаются  хозяйственные помещения (прихожая, кухня, гостиная и кладовка). На втором этаже – зона работы и отдыха (спальня, кабинет, библиотека и т.д.). Иногда в таунхаусах предусмотрен цокольный этаж. Там по желанию владельца можно обустроить спортзал, бильярдную или бассейн. Для таунхаусов так же обязателен гараж с индивидуальным подъездом.

Что такое дуплекс в недвижимости

Загородный дом, разделенный на две изолированные секции с отдельными входами, объединенные только общими стенами и крышей. Общей, конечно же, является и система коммуникаций. Считается, что покупка дуплекса идеальна для семей, хорошо знающих друг друга. Часто такие дома покупают семьи с подрастающими детьми, предполагая, что будущая семья ребенка будет жить рядом, но изолированно.

Часто прилегающую территорию обустраивают согласованно. По обоюдному желанию здесь можно разместить детскую или спортивную площадку, место отдыха с мангалом и беседкой, баню и т. д. Российские дуплексы отличаются от западных аналогов планировкой в нескольких уровнях и цокольным этажом. Но можно пойти еще дальше и построить квадрохаус — это дом с четырьмя входами под одной крышей.

Покупка дуплекса и квадрохауса разумна — серьезная экономия денег обеспечивается общей крышей, стеной, разделяющей секции и системой коммуникаций.

Проекты красивых таунхаусов с фото экстерьеров и интерьеров

Несмотря на то, что таунхаусы не чисто российское явление и в первое время при их строительстве использовались проекты зарубежных дизайнеров, сейчас есть очень много предложений и от отечественных специалистов. Современные блочные дома, которые возводятся на территории России, не уступают зарубежным аналогам ни в экстерьере, ни в планировке, ни в дизайне интерьеров. Строительные подрядчики предлагают таунхаусы с типовой планировкой, но можно отдать предпочтение проектам с черновой отделкой и обустроить жильё по своему усмотрению.

Дизайн экстерьера, позволяющий гармонично вписать здание в окружающий ландшафт

Планировка здания

Перед приобретением таунхауса следует ознакомиться с проектом и планировкой здания. Для облегчения задачи нужно для себя определить следующее:

  • габариты спален, гостиной, санузлов, кухни и прочих помещений;
  • количество ванных комнат, туалетов и спален;
  • минимальная высота потолков;
  • габариты гаража, подвальных помещений и мансарды (если таковая имеется);
  • необходимые коммуникации.

При планировке таунхаусов соблюдается негласное расположение помещений в соответствии с этажностью. Так, например, спальни, рабочий кабинет, ванная комната и санузел обычно размещены на втором этаже, а кухня, столовая, гостиная, прихожая и подсобные помещения − на первом. Если в семье есть пожилые люди, то их спальню лучше оборудовать внизу.

В цокольном этаже размещается гараж. Также здесь можно обустроить бойлерную, прачечную, кладовку и тренажёрный мини-зал. Рассмотрим несколько проектов таунхаусов разного типа и площади.
Проект таунхауса с самой простой планировкой

На верхнем фото представлен самый простой проект, который предусматривает наличие всего самого необходимого для комфортного проживания. В частности, планировкой предусмотрены: совмещённый санузел, кухня, прихожая и гараж, которые размещены на первом этаже. На втором ярусе располагаются две спальни, ванная комната, туалет и гостиная. Верхний мансардный этаж, как видим, пока не задействован, что даёт возможность владельцу таунхауса обустроить помещение по собственному усмотрению (мини-спортзал, гостевая спальня, биллиардная и т.д.).

Планировка таунхауса площадью 100 м²

Данный проект таунхауса общей площадью 100 м2 имеет удлинённую планировку. В цокольном этаже находится гараж и подсобные помещения, а на первом предусматривается обустройство гостиной, туалета, прихожей и кухни-столовой с небольшой зоной отдыха. Второй и третий (мансардный) этажи отведены под гостиную, гостевую, детскую и хозяйскую спальни, а также под совмещённые санузлы.

Планировка 3-хэтажной секции дуплекса

Проект трёхэтажного таунхауса, в котором, благодаря удачно выбранной планировке, предусмотрено всё необходимое для комфортного проживания. Здесь удачно сочетаются все преимущества загородного дома и современной квартиры.

3D визуализация первого этажа таунхауса площадью 209 м2

Особенности дизайна интерьера

Эксперты рекомендуют, чтобы дизайн интерьера был выполнен в том же стилевом решении, что и экстерьер здания. Также при обустройстве помещений нужно обязательно принимать во внимание инженерные коммуникации, которые потребуется максимально и гармонично замаскировать, и при этом обеспечить к ним свободный доступ. При оформлении интерьера нужно учитывать предпочтения всех членов семьи, а также особенности планировки. При этом в таунхаусе всё должно быть не только красиво, но и функционально.

Интерьер таунхауса в стиле лофтИнтерьер в кухне-гостиной в таунхаусеИнтерьер дуплекса

Лестницы в таунхаусе: фото примеров

Поскольку таунхаусы и их подвиды − это двух- или трёхэтажные здания, то подразумевается, что все они должны оснащаться межуровневыми лестницами, которые, в свою очередь, могут влиять на общий дизайн интерьера. Эта конструкция может быть практически незаметной или же, наоборот, выделяться на общем фоне и служить ярким, необычным акцентом. Лестницы могут быть самого различного вида, но в танхаусах используется три основных варианта:

  1. Маршевая. Практичная, долговечная и удобная конструкция, требующая для монтажа много места. Состоит из нескольких пролётов (маршей) и межэтажных площадок, которые можно обустроить по своему усмотрению (вазоны с большими комнатными растениями, пуф, банкетка, статуя и т.д.).Классическая маршевая лестницаМежуровневая лестница таунхаусаДеревянная межэтажная конструкция
  2. Маршевая на больцах. В подобной конструкции ступени монтируются непосредственно к стене таунхауса. Подобная лестница выглядит очень красиво, и существует огромное количество по её оформлению.Лестница на больцахБольцевая лестница со стеклянной перегородкойЭтот вид лестницы имеет массу вариантов оформления
  3. Винтовые. Такая лестница нуждается в минимуме пространства, практична, но неудобна в эксплуатации, особенно если есть маленькие дети и пожилые люди. Неудобство заключается в очень крутых ступенях. Конструкция имеет большое количество вариантов оформления.Недостаток винтовой лестницы – слишком крутые ступениВинтовая конструкция позволяет значительно сэкономить пространствоОдно из преимуществ подобных лестниц заключается в том, что они прекрасно смотрятся в любом интерьере

Для изготовления лестниц может использоваться бетон, металл и натуральное дерево. Впрочем, дизайнеры предлагают некоторые модели конструкций из стекла, пластика и композитных материалов.

Лестница со стеклянными ступенями и межэтажными площадками

Дополнительные бонусы таунхаусов

Многие отдают предпочтение таунхаусам благодаря тому, что сам вид этой недвижимости предполагает наличие гаража или парковочного места и небольшого земельного участка, на котором можно разбить красивую клумбу и обустроить комфортную зону отдыха на заднем дворе с небольшим бассейном, диванчиком или шезлонгами и барбекюшницей. Если гараж просторный, то в нём можно дополнительно обустроить системы хранения и подсобные помещения.

Гараж или парковочное место − приятный бонус таунхаусаДуплексы, квадрохаусы и т.д. предполагают наличие небольшого земельного участка, на котором можно разбить клумбу или устроить зону отдыха с бассейном или барбекюшницейВ цокольном этаже таунхауса можно устроить СПА зону с джакузи, сауной и тренажёрным залом

Что такое таунхаус в недвижимости, и как правильно его оформить. Точка зрения юристов

Фото 4

В России такой вид недвижимости, как таунхаус, является довольно рискованной покупкой ввиду несовершенства земельного законодательства РФ, в результате чего владельцы могут лишиться своего приобретения в любой момент. Рассмотрим несколько юридических нюансов, знание которых поможет безопасно приобрести жильё и не выбросить на ветер большие деньги.

Таунхаус может продаваться целиком или отдельными блоками. Совершая покупку, нужно тщательно изучить договор, в котором должны быть указаны объекты и площадь, переходящая в собственность владельца секции или всего здания. Как правило, подобная недвижимость реализуется как единое строение с общей долевой собственностью. Это напоминает приобретение комнаты в «коммуналке». В результате могут возникнуть сложности с продажей своей доли таунхауса. При покупке таунхауса нужно обратить внимание на следующие важные моменты:

  • наличие у застройщика действующего разрешения на возведение здания;
  • в том случае если таунхаус ещё не введён в эксплуатацию, желательно проверить права на участок земли под строительство, и как он позиционируется – просто дом или строение с земельным наделом;
  • проверить, к какой категории относится земля, на которой построено жилое здание, – сельскохозяйственного значения, или предназначенная для ИЖС (в первом случае можно лишиться своей недвижимости).

Все эти нюансы обязательно учитывать, решая, стоит ли покупать таунхаус, или предпочесть другой вид недвижимости.

При покупке недвижимости лучше воспользоваться услугами грамотного юриста, чтобы избежать неприятностей впоследствии

Рекомендация! Чтобы наслаждаться проживанием в комфортных условиях, которые обеспечивает таунхаус, желательно при покупке воспользоваться помощью грамотного юриста, который знает все тонкости земельного и жилищного законодательства, а также сможет проверить чистоту совершаемой сделки.

Первые таунхаусы в России




В СССР новый формат жилья пришел в середине восьмидесятых, с легкой руки иностранцев. Одними из первых таунхаусов в России можно считать сблокированные малоэтажные дома, построенные в поселке Красновидово (у реки Истра) для членов Союза писателей Советского Союза.

Более-менее массовая застройка таунхаусов началась с середины девяностых, и стоимость квадратного метра модного жилья поначалу была баснословной — более 3 тысяч долларов. Недоступная цена была причиной низкого спроса, но со временем массовость застройки и уменьшение площади способствовали снижению стоимости. Сейчас таунхаус, как удачный гибрид квартиры и частного дома, является популярным и доступным видом жилья для любого жителя России.


Вопросы и ответы

юристы!

Мы, соседи таунхауса на 7 квартир. Естественно против строительства. Сначала застройщик Самвел, говорил что дом индивидуальный 780 м2. Хотя все было видно с самого начала, говорил что всё купит и стройку закончит. Написали во все районные инстанции. Администрации суд отказал в сносе строения, на основании экспертизы, с которой нам не дают ознакомиться. Нас, инициаторов, на суд не пригласили, хотя мы заинтересованные третьи лица. 10 дней назад выяснили на сайте Кадастра, что дом уже поделен на 7 квартир и 2 уже проданы семьям с детьми, которыми будут сейчас прикрываться, как живым щитом! Но земля для ИЖС. Ну и шустрые эти армянские деляги, действительно все куплено. Собираемся обращаться в краевой суд о сносе строения. Есть ли шанс на успех?

Эксперт:

Суд защищает оспоренные или нарушенные права граждан (п. 1 ст. 11 ГК РФ). Таким образом, для получения гражданам решения в свою пользу мало одного только нарушения закона. Если сможете доказать то, каким образом именно Ваши права нарушаются в связи со строительством, чего, по крайней мере из вопроса, не следует, то шанс есть. 

За соблюдением закона следят контролирующие органы и прокуратура, именно они могут получить судебное решение о сносе. 

Если оценивать ситуацию в целом, то безусловно таунхаус не относится к объектам индивидуального жилищного строительства, потому как объект ИЖС — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (пп. 1 п. 2 ст. 49 ГрК РФ), а таунхаус (по крайней мере, в России) — это или жилой дом блокированной застройки, или многоквартирный дом (пп. 2, 3 п. 2 ст. 49 ГрК РФ). 

Строительство такого дома на земельном участке с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» — грубое нарушение земельного законодательства (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Такой объект недвижимости — самовольная постройка, которая, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, подлежит сносу. Однако право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В то же время, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Эксперт:


Константин, конечно же в той ситуации которую Вы описали и суд и указанный Самвел довольно сильно нарушили законодательство в части размещения объектов жилого строительства.

При таких условиях Вы можете обжаловать и судебное решение, по основаниям ст.330 ГПК как существенное нарушение норм материального и процессуального права. Однако, при этом, следует помнить, что у застройщика есть реальный шанс сделать все законно и время играет на него.

В современной ситуации он может попробовать перевести участок из одной категории в другую. В силу ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую 

1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. 

4. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы: 

1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка; 

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц; 

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; 

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую 

Cтатья 3. Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую 

4. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки:

 1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации; 

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. 

Статья 4. Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае: 

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; 

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации

Реально что еще можно сделать, если получится, это от имени покупателя квартиры обратиться в полицию по счт.159 УК. В заявлении указать: купил квартиру, документы не в порядке, теперь соседи грозят судом, застройщик обещал что все будет отлично. Прошу привлечь к ответственности" это самый хороший вариант и там реально может многое получиться.

Эксперт:

Константин! вы изначально неправильно выбрали тактику защиты своих прав, понадеявшись на администрацию. 

если я вас правильно поняла, с иском о сносе данного таунхауса обратилась только администрация, вы как собственники соседних земельных участков, чьи права собственно говоря и нарушены в первую очередь, к участию в деле привлечены только в качестве третьих лиц, а возможно и не привлечены вообще, судя по тому, что вам даже не предоставляют возможность ознакомиться с материалами дела и находящимся в них заключением эксперта. теоретически вам необходимо было также выступить соистцами по данному делу и также заявить требования о сносе, наравне с администрацией.

согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
то есть для сноса данной постройки, возведенной как минимум на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, а возможно и без разрешения на строительство, необходимо было доказать также нарушение прав и охраняемые законом интересов других лиц, либо создание угрозы жизни и здоровью граждан.

исходя из моей практики по данной категории дел, администрации отказали в иске вероятнее всего потому, что собственником данного таунхауса был предъявлен встречный иск о признании права собственности на данную самовольную постройку, была проведена экспертиза, которая сделала заведомо незаконные выводы о ее соответствии строительным нормам и правилам, и суд отказал в иске администрации о сносе.

что касается вашего вопроса о дальнейших действиях, то они зависят от того, были ли вы все-таки привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц или нет. если были, то вам необходимо ознакомиться с материалами дела и подать на решение суда апелляционную жалобу в Краснодарский краевой суд. к сожалению, в компетенцию краевого суда назначение повторной судебной строительной экспертизы не входит, поэтому просите отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ну и при новом рассмотрении конечно же вам необходимо заявить самостоятельные требования о сносе таунхауса, наравне с администрацией.

если вы не были привлечены к участию в деле вообще, что я предполагаю из ваших слов о невозможности ознакомиться с заключением эксперта, то подать апелляционную жалобу на решение суда вам будет очень сложно. согласно ч.3 ст. 320 ГПК РФ право апелляционного обжалования решения суда принадлежит сторонам и другим лицам, участвующим в деле. Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом. однако на практике вам будет очень сложно обосновать в жалобе ваше право на подачу такой жалобы. в таком случае помогайте в подаче жалобы от имени администрации.

Эксперт:

Такой  таунхаус не может быть отнесен к объектам индивидуального жилищного
строительства, так как такой объект— отдельно стоящий жилой дом с
количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания
одной семьи (ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

Строительство такого дома с разрешением — «для индивидуального
жилищного строительства»  нарушает п. 2 ст. 7 ЗК РФ.

Но право
собственности на самовольную постройку может быть признано судом при наличии земельного участка, на котором стоит данная постройка, в собственности или пожизненном  постоянном
(бессрочном) пользовании. При этом, признание такой постройки с сохранением на нее права собственности, т.е. «не снос», если не нарушает права и охраняемые законом интересы других
лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Поэтому таким лицам, необходимо подавать самостоятельный иск об устранении препятствий права пользования. Здесь важный размеры, которые не согласуются с допустимыми ЗК РФ при строительстве индивидуальных жилых домов.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/chto-takoe-taunhaus/
  • https://journal.regionalrealty.ru/chto-takoe-taunkhaus/
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/chto-takoe-taunhaus.html
  • https://housechief.ru/taunhaus-chto-ehto-takoe.html
  • https://zembaron.ru/raznoe/chto-takoe-dupleks-taunxaus-i-pentxaus-v-nedvizhimosti/
  • http://o-nedvizhke.ru/kvartira/chto-takoe-taunxaus.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий