Сделки субаренды жилья набирают популярность в современной России. Ведь при грамотном подходе к делу чужая недвижимость может стать для вас стабильным источником дохода. Что такое субаренда квартиры? Каким образом это оформляется с собственником: разберем условия заключения трехстороннего договора, а также ознакомимся с «подводными камнями», которые возникают при пересдаче. Случаи, когда нужна регистрация сделки.

Судебные решения по субаренде

Судебные решения по субаренде

Можно ли обжаловать условия договора аренды с правом субаренды в суде? Фото № 4

Все обстоятельства, при которых сделка может быть признана судом недействительной, отражены в ст.ст. 167,168,1103 Гражданского Кодекса. Отсутствие согласия арендодателя на субаренду квартиры и его требование о расторжении договора может быть обжаловано. Изначально должны быть выполнены требования владельца об устранении препятствий пользования и распоряжения имуществом.

Читайте также: Что такое комиссия при съеме квартиры, за что и кому она выплачивается

Как пересдавать жилье?

Механизм сдачи субарендованной квартиры такой же, как и простой квартиры взятую в обычную аренду. Исключение лишь составляет то, что субарендаторам нужно заранее сказать, что квартира не просто сдается в аренду, а именно в субаренду. Потому как субарендодатель не является законным владельцем данной жилой площади и не может ставить себя выше, чем арендодатель-собственник.

Если потенциальные квартиранты согласны законно оформить субаренду, то стоит разработать и согласовать между сторонами соответствующую бумагу. Пример документа можно взять с первого договора аренды и изменить его под себя. Вторичный арендодатель имеет право не согласовывать с первичным арендодателем размер субарендной платы за пользование жильем.

Также стороны субаренды могут подписывать договор и изменять положения в нем без участия собственника квартиры. Неизменным остается только срок, потому как он не может быть больше чем основной срок аренды. Субарендатор должен нести такую же ответственность за жилое помещение, его состояние, исправность находящейся в квартире техники и мебели, как и обычный арендатор.

И в случае чего ремонтировать или чинить. Что касается оплаты коммунальных платежей, то обычно если в квартире сдается несколько комнат, то коммунальные платежи делятся ровно на количество людей платящих за съем. Например, если в субаренду сдается 2 комнаты, то платежи по коммунальным и отопительным услугам делятся на троих (1 арендатор и 2 субарендатора).

Скачать образец договора субаренды квартиры

Существующие риски

Риск часто присутствует во всех юридических сделках. Не составляет исключение и рассматриваемое правоотношение. Они существуют для владельца жилплощади и для нанимателей. Таким образом, при составлении договора субаренды квартиры, сторонам следим предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и порядок их решения.

Кроме того риск для наймодателя будет в том что, соглашение заключается без его участия, и он часто может быть не в курсе, кто живёт в квартире и предполагать возможный ущерб. Рекомендуем составлять договор с участием хозяина квартиры, чтобы видеть субарендатора (трёхсторонний).

Для арендатора – риск расторжения аренды ранее согласованного временного срока. Тогда субарендатор должен покинуть помещение, раньше времени, а субарендодатель компенсировать неустойку человеку.

Не стоит забывать что, за причинённый ущерб недвижимости ответственность перед его собственником несёт арендатор.

Порядок разрешения споров

При появлении споров в этом правоотношении рекомендуем уладить их в устном порядке, в личной беседе. Если человек оказался в затруднительном положении и просрочил платёж – можно предоставить ему отсрочку. Испортил имущество – обязать ликвидировать проблему.

Если сторона не внемлет словам, пригласите грамотного юриста и организуйте трёхстороннюю встречу. Разумеются диалог нужно вести без скандала.

В случае, если все эти средства будут исчерпаны – следует обратиться в суд, который разберётся в проблеме. При соблюдении всех условий составления документа – время судебного заседания пройдёт быстрее, а решение будет вынесено в интересах истца.

Прибыльно ли заниматься субарендой?

Таким направлением деятельности интересуются многие люди. Недавно стали появляться курсы, обещающие научить тонкостям деятельности.

Их реклама привлекательна для всех:

  • называются самые низкие цены на аренду;
  • приводятся в пример посуточное жильё по стоимости выше средней;
  • высчитывается выручка за 30 дней и чистый доход.

Разница в цифрах ощутимая, люди загораются идеей субаренды. На практике всё не так красочно, хотя бизнес действительно прибыльный.

Приведём пример для среднего мегаполиса страны.

При красочно описываемых возможностях рассчитывают так:

  • стоимость аренды – 10 000 в месяц;
  • цена посуточной сдачи – 2000 в месяц;
  • 2000 * 30 дней = 60 000 рублей;
  • 60 000 – 10 000 = 50 000.

Если ознакомиться с рынком жилья даже поверхностно, всё не так прекрасно, хотя выгодно. Цена 10 тысяч – низкая. Даже если по такой стоимости сдаётся приемлемое жильё, то владелец, понимающий все риски, укажет завышенные расценки. Квартира посуточно за 2000 – уровень выше среднего по стране. Цены начинаются от 1000-1200 рублей в день.

Невозможно сдавать жильё посуточно беспрерывно. Квартира требует уборки между постояльцами. Непрерывная очередь людей, готовых ждать освобождения жилплощади – редкость, граничащая с невозможным.

Подсчёт 30 дней тоже неверен. Их меньше. Возможно, «пустые» сутки или промежуточное время окупятся за счёт почасовой аренды, но гарантий нет.

В изначальные подсчёты не включены:

  • Расходы – бытовая химия, мыло, гели для душа и шампуни, чай.
  • Возможные убытки от проблемных квартирантов.

Доходность сильно зависит от того, сможет ли арендатор хорошо прорекламировать услугу. Если о посуточном жилье узнаёт слишком мало людей, бизнес становится убыточным.

Люди, занимающиеся субарендой квартир, называют цифры 5-35 тысяч в месяц. В столице доход выше.

Некоторые сдают внаём долгосрочно, тоже по договору субаренды. Метод не столь рискованный, но менее прибыльный. Для поднятия цены улучшают условия жильцам. Некоторые пересдают жильё долгосрочно 10 лет.

Как заключается договор и нужна ли его регистрация

Действующая нормативная база предусматривает простую письменную форму заключения договора. Составляется он в 2 (двух) экземплярах. По одному экземпляру остаётся у участников сделки.

Если сделка трёхсторонняя – когда привлекается еще и сособственник жилья, регистрационная палата либо посредник (*как указывалось выше) то следует составить три экземпляра.

Что касается необходимости регистрации документа, то это зависит от сроков его заключения.

Есть два вида этого соглашения:

  1. Краткосрочное — когда оно заключается сроком до 12 месяцев, правовой документ не требует регистрации в нотариальной конторе. Это предусматривает пункт 2 статьи 651 ГК России.
  2. Длительное – срок превышает 12 (двенадцать) месяцев. Тогда государственная регистрация обязательна в нотариальной конторе.
ВАЖНО! Требуется регистрировать договор поднайма квартиры в Росреестре, если его срок действия более чем 11 месяцев, т. е. является длительным, при этом он не может быть заключен на срок больше чем основной договор найма квартиры.Вставьте сюда свой текст

Обычно люди не регистрируют договор, составляя его лишь на 11 месяцев, а затем продлевая, через это время. Это несёт определённые риски, если недобросовестными съёмщиками окажется наниматель и поднаниматель.

Предмет и условия соглашения

Фото 2

Предметом сделки выступает сдача недвижимого имущества нанимателем другому человеку для съёма на время, обычно, если человек по каким-либо причинам отсутствует какой-либо срок, в нанимаемом помещении, субарендой он может снизить расходы по оплате нанимаемого недвижимого имущества.

Иногда это выступает, как способ заработать на снимаемой недвижимости. Ведь существует вариант, при котором арендатор может сдать эту жилплощадь по более высокой цене, нежели снимает сам.

На это повлияет количество человек, которым она будет пересдана, как будет пользоваться спросом, не последнюю роль играет её состояние и оснащение.

Что надо знать при заключении сделки

При достижении договоренностей следует знать несколько нюансов, которые нужно соблюсти. Иначе сделка может быть признана недействительной (признана ничтожной) в том числе расторгнута в суде.

Чтобы этого не произошло сделать следующие шаги, а именно:

  • владелец сдаваемой недвижимости обязательно должен знать о факте сдачи его жилплощади;
  • прописана возможность сдачи квартиры арендатором другим гражданам, это условие законодательно закреплено в ГК РФ;
  • нельзя сдать помещение на срок, больший, чем срок аренды.
Обратите внимание! Фактически правовое соглашение об аренде жилплощади регулирует последующие правоотношения, заключающиеся в его сдаче другим гражданам. Это выгодно ее владельцу, так как он регулирует и контролирует оба этих правоотношения исходя из своих личных предпочтений и желаний.

Аренда квартиры с правом субаренды

В статье 615 ГК РФ указано, что заключать рассматриваемое правоотношение, возможно, лишь при условии, если предварительно, отдельным пунктом была прописана такая юридическая возможность арендатором.

Когда заключено первоначальное арендное соглашение по найму помещения, этот пункт обязательно должен быть вписан, а стороны должны знать о его существовании.

Если данное условие обозначено в документе, тогда в перспективе съёмщик жилья может на законных основаниях (предварительно проинформировав и согласовав арендодателем) заключить отдельное соглашение с третьим лицом.

Пункт разрешающий осуществлять поднаём недвижимости арендатором закрепляется в документе, в одном из разделов, с обозначением его параметров.

Для того чтобы, с юридической точки зрения, правильно заключить сделку субаренды, то следует руководствоваться грамотно составленным образцом договора (образец можно скачать у нас на сайте здесь).

Правовое значение

Суть сделки представляет собой сдачу в наем арендуемой квартиры третьему человеку на различный период времени, но не превышающий тот, который предусматривает аренда помещения.

Фактически с согласия владельца недвижимого имущества, наниматель выступает уже как арендодатель и регулирует условия нового соглашения. В этой ситуации контроль сделки может, осуществляется и собственником жилья.

При аренде предусмотрены права и обязанности владельца в отношении арендатора, так и субарендатора. Однако не всегда владелец недвижимости готов, чтобы наниматель его недвижимого имущества сдавал его третьим лицам, в том числе для личного обогащения или какой-либо выгоды по различным причинам.

Ведь он не до конца может доверять, сомневается в его платёжеспособности в случае повреждения или уничтожения имущества субарендатором.

Поэтому рекомендуется, что если у собственника квартиры есть сомнения относительно этого вопроса – лучше всего обратиться в страховую компанию и застраховать недвижимость, это будет точно не лишним, если предлагается субаренда помещения.

Кому выгодно

На первый взгляд, отвечая на этот вопрос, может показаться, что преимущества и дивиденды получают обе стороны. Однако чтобы ответить на этот вопрос следует разобраться в нем поподробнее.

Основную роль в этом обязательстве играет арендодатель – снимающий жилплощадь у его сособственника. Он несёт ответственность за заключённую сделку и контролирует её соблюдение второй стороной.

Однако как вы сами понимаете, никто не будет заключать сделку с третьей стороной для удовлетворения своих нематериальных или духовных потребностей. Любая сделка преследует получение определённой выгоды – как правило, материальной.

Поэтому если человек, снимающий жилплощадь проинформировал его собственника, и ранее закрепил возможность субаренды (либо этот было решено участниками правоотношения совместно) значит, он преследует определённую цель.

Вероятно, он не полностью будет использовать жилплощадь, и у него будет оставаться свободная комната, или оно будет пустовать некоторое время, ввиду его отсутствия.

Предприимчивые люди стараются максимально извлечь из пустующего пространства выгоду, тем самым снизить стоимость аренды, а в отдельных случаях с учётом динамики цен на рынке услуг, и даже заработать.

Единственно, чем будет обременён арендодатель — это контролировать условия сделки, и в случае необходимости, информировать собственника.

Что может извлечь для себя собственник жилья – мало что, так как он получает постоянную плату в оговоренные сроки от съёмщика за свою сданную жилплощадь. Однако можно обозначить, что если квартира сдаётся в субаренду, то стоимость съёма возрастёт. Хотя на практике такие варианты случаются не так часто.

Порядок заключения договора

Если вы хотите заключить подобное соглашение, то первым шагом должно быть получение согласия арендодателя. Кроме того, есть примерный перечень необходимых документов: договор аренды с первоначальным арендатором (копия), акт приема-передачи имущества и договор поднайма.

Примечание. Аренда и субаренда недвижимого имущества на срок более 1 года подлежат государственной регистрации, поэтому нужно предоставить документ, подтверждающий регистрацию.

Риски при заключении сделки

Для согласия на субаренду хозяин может заключить с нанимателем специальное соглашение либо прописать свое согласие отдельным пунктом в договоре.

Но здесь сразу же, возникает риск того, что собственник жилья подвергает риску свою квартиру.

Он не может видеть третьих лиц, с которыми заключена субаренда, а соответственно не может сделать выводы об их честности и порядочности, не способен напрямую контролировать их.

Все последующие сделки совершаются арендатором. Он забирает деньги у субарендаторов, затем отдает арендную плату арендодателю.

Таким образом, собственник даже не предполагает, что может твориться в его жилье. Поэтому о том, что все останется целым и невредимым, разговора также не может идти.

Но риск в данном случае можно снизить тем, что заранее обговорить все нюансы сделки, и зафиксировать их на бумаге.

Более безопасным является составление трехстороннего договора субаренды квартиры с участием собственника. В этом случае, он сам лично может увидеть третьих лиц, сделать выводы о них, а также проследить за состоянием его собственности.

Еще одним «подводным камнем», но уже для субарендатора является то, что если арендатор изъявит желание расторгнуть договор с арендодателем, то третьему лицу придется беспрекословно съехать с квартиры, так как заключение договора происходило не с собственником жилья.

Договор субаренды

Фото 3

При ответе на вопрос о том, что такое субаренда нежилого помещения, необходимо понимать, что и аренда, и поднаем по своему содержанию одинаковы. Как уже было сказано, это временное пользование и владение вещью за плату.

Но субаренда возникает в том случае, когда арендодатель дает согласие арендатору на передачу арендованного имущества во вторичную аренду с соответствующим переходом совокупности прав и обязанностей, предусмотренных договором, другому лицу (субарендатору).

При этом ответственность по договору за переданное имущество остается у арендатора.

Само согласие на поднаем включается как в текст основного соглашения, так и отдельного дополнительного соглашения или же договора о поднайме, а срок, на который он заключается, не должен быть больше срока, предусмотренного основным соглашением.

В чем разница между арендой и субарендой

Приведем пример.

Гражданин Иванов А. И. (арендодатель) заключил с гражданином Петровым В. И. (арендатор) соглашение об аренде в отношении нежилого помещения.

В одном из пунктов сказано, что арендодатель с предварительного уведомления арендатора разрешает передачу имущества поднанимателя на условиях основного договора субарендатору.

Тогда субарендатор — это тот, кто заключит с арендатором (Петровым В. И.) договор субаренды и будет осуществлять пользование и владение нежилым помещением согласно оговоренным условиям.

Таким образом, основное отличие — субъектный состав. Если в договоре аренды всего лишь две стороны, то поднаем — это уже многостороннее соглашение (арендодатель, арендатор и субарендатор). Следовательно, это уже сложная юридическая сделка с множественностью лиц.

Кроме того, чем еще отличается аренда от субаренды, так это тем, что поднаем — сделка через посредника, поэтому с экономической точки зрения она менее эффективна. Арендаторы, как правило, повышают стоимость арендных платежей, чтобы получить выгоду для себя, субарендатор же фактически платит двум сторонам.

Обязанности сторон

У обеих сторон имеются свои права и обязанности. Так как арендатор для субарендатора выступает субарендодателем, то его права и обязанности такие:

  • Предоставить в заранее оговоренное время жилое помещение на срок, указанный в договоре субаренды, но не более срока, указанного в первичном договоре.
  • Следить за чистотой и убранством жилой площади, а также состоянием бытовой техники и мебели.
  • Следить за тем, чтобы не нарушалось целевое использование квартиры.
  • Оповестить субарендатора о его правах и обязанностях.
  • Субарендодатель вправе предложить продление договора субаренды, если основной договор аренды был перезаключен на новый срок или пролонгирован.

Субарендатор вправе:

  • Пользоваться и проживать данной ему на возмездной основе жилой площади не более срока основной аренды квартиры.
  • Поддерживать чистоту и порядок, а также следить за исправностью бытовой техники и мебели.
  • Своевременно вносить плату за субарендованное жилье, а также остальные коммунальные платежи.
  • Субарендатор обязан четко следовать договору и не подселять третьих лиц, если это не предусмотрено документом или на это не давал разрешение субарендодатель и арендодатель.

Юридические основы субаренды квартир

О субаренде упоминает Гражданский кодекс РФ, ст. 615 п.2. Сама эта статья посвящена обязанностям арендатора при найме жилого помещения, а пункт 2 – разрешению сдавать квартиру иным лицам.

Для получения недвижимости с целью последующей сдачи внаём важно уведомить владельца о своих целях. После его согласия заключается договор, включающий детали соглашения, права и обязательства сторон.

Договор аренды с правом субаренды

Для такого использования квартиры изначально заключается договор аренды с правом субаренды. По законодательству в нём есть обязательные условия, которые не игнорируются:

  • Жильё может использоваться только по назначению. Поскольку квартиры предназначены для жильцов, то и пересдача возможна лишь для этой цели. Открыть на чужой жилплощади офис или салон красоты нельзя.
  • Квартиру запрещено использовать в целях, противоречащих законодательству РФ. Арендатор не откроет игорный клуб на территории жилья, сданного внаём.
  • Срок субаренды не превышает длительность договора аренды.

Правила регламентируются Уголовным кодексом и статьёй 615 ГК РФ. Они могут даже не включаться в документ, положены по умолчанию. Остальные детали оговариваются до составления договора. Допустимы изменения по соглашению сторон.

Лица, участвующие в данной сделке и последующих, обозначаются так:

  • Арендодатель – владелец жилплощади. В отдельных случаях это человек, не хозяин квартиры, но сдаёт на законных основаниях.
  • Арендатор – посредник, снимающий жильё под субаренду.
  • Субарендатор – человек, берущий помещение внаём через арендатора.

Договор субаренды

Договор субаренды – уже другой документ. Он заключается между арендатором и субарендатором. Пункты формируются по тому же принципу, что и для обычного договора найма жилья. Разница в том, что собственник не участвует в процессе.

Договор субаренды нужен не всегда. Если квартира сдаётся под дешёвый хостел для краткосрочного проживания или для почасовой сдачи, далеко не все попросят договор. Но он пригодится для пересдачи, чтобы ввести ограничения для жильцов.

Права и обязательства арендатора и субарендатора

Права и обязательства в случае договора субаренды мало отличаются от обычной сделки по найму жилья без посредника. Их различие лишь в деталях. Основа регулируется ст. 616 ГК РФ, где описываются права и обязанности сторон.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией: Бесплатная юридическая консультация по телефонам:8 (499) 938-58-61 (Москва и МО)
8 (812) 213-20-63 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 505-76-29 (Регионы РФ)

От арендодателя требуется следить за общим состоянием жилплощади и своевременно её капитально ремонтировать. Также требуется устранять срочные поломки, образовавшиеся не по вине арендатора или субарендаторов. Если такие работы были оплачены квартиросъёмщиком, в дальнейшем владелец возместит их стоимость – либо деньгами, либо вычетом из оплаты жилья.

У арендатора обязанность – содержание жилья и находящегося в нём имущества в том состоянии, в котором оно ему досталось. Также он должен проводить текущий ремонт и исправлять поломки, допущенные по его вине.

Правила ст. 616 ГК РФ являются действительными, если иное не прописано в договоре. Когда между собственником и арендатором – иные договорённости, 616-ая статья не должна им противоречить.

В случае с договором субаренды арендатор также несёт ответственность за любые неисправности. В том числе возникшие из-за третьих лиц, которым он сдал жилплощадь. Согласно комментариям к ст.615 ГК РФ, вся ответственность за состояние жилья лежит именно на арендаторе.

Субаренда жилья по закону

Субаренда жилья по закону

Законодательство о субаренде жилых помещений. Фото № 1

Как и большинство бытовых правоотношений, аренда помещения регламентируется Гражданским Кодексом. Аренде посвящена целая глава №39 кодекса. Помимо этого, имеются и отдельные решения по прецедентам. Так Пленум Высшего Арбитражного суда в своем решении №73 от года, определяет правила и порядок заключения договора аренды на жилое помещение.

Под субарендой законодатель понимает совершение сделки по аренде квартиры с последующей сдачей арендованной жилплощади третьим лицам. Такая сделка зачастую порождает спорные вопросы и недоразумения, а потому необходимо осуществить правильные и продуманные шаги. Случаи мошеннических действий при заключении договора субаренды велики.

Как рассчитать стартовый капитал

Фото 4

Для получения максимальной прибыли от бизнеса по субаренде квартир мы решили, что снимать стоит несколько квартир, планировали начать с двух или трех. Для нас принципиально было найти квартиры в нужных нам районах города, чтобы удобно было самим добираться, и они находились в выгодном месте расположения для клиентов.

Просмотрев все местные газеты и сайты с объявлениями, стало понятно, что средняя цена на квартиры составляла 15-25 тысяч рублей, вместе с коммунальными платежами. Речь шла о квартирах со свежим косметическим ремонтом, обязательным наличием мебели и необходимой бытовой техники.

Также мы учитывали, что нам потребуется постельное белье, полотенца, посуда и другие бытовые принадлежности для гостей.

Подсчитали мы и затраты на платные объявления в газете и дополнительные услуги при размещении рекламы на сайтах. Они составляли около 6000 рублей.

Итоговую сумму мы оценили в 50-60 тысяч рублей.

Выбор правильных квартир для субаренды

  • Стоит искать квартиру в том районе, где хорошо развита инфраструктура. Центральные районы города всегда пользуются спросом. Если речь идет о спальном районе города, то рядом должны находиться магазины, остановки общественного транспорта, стоянки такси, торговые центры. Дешевая квартира на окраине города вряд ли будет интересна гостям. А вам она принесет только убытки.
  • Подбирать квартиру стоит в зависимости от целевой аудитории. Если рядом располагается институт или колледж, то жилье будут часто снимать студенты, которые ищут недорогие варианты. Чтобы сократить свои затраты, они часто объединяются в компанию из 3-5 человек и снимают двухкомнатную квартиру. В этом случае не стоит тратиться на аренду однокомнатной квартиры с евроремонтом, потому что за сохранность мебели и техники придется отвечать вам. А молодежь – народ непредсказуемый.
  • Если же квартира находится в центре города или в районе с большим количеством ресторанов, ночных клубов и развлекательных центров, то уровень жилья должен быть соответствующий. Красивый ремонт, качественная мебель и вся необходимая техника будут обязательными условиями большинства клиентов.
  • Чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в удобном месте.
  • Учтите, что вам необходимо будет подключить беспроводной интернет и ТВ. Наличие этой услуги интересует практически всех клиентов.

Арендная плата

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Что это такое?

Понятие и сущность закреплена в статье 615 Гражданского кодекса. По своей сути субаренда — это сделка между тремя лицами. Простыми словами ее можно описать так: первое лицо-арендодатель, гражданин, имеющий законные права на жилое или нежилое помещение, дает право пользования и проживания другому гражданину – арендатору, а тот, в свою очередь, с письменного разрешения арендодателя имеет право пересдать жилье в аренду третьему гражданину.

В таком случае последний становится фактическим арендатором, а второй – арендодателем чужого имущества.
Срок такой сделки не может превышать срок первичной аренды ни в каком случае. Это возможно только, если основной договор аренды продлен или перезаключен на новый срок, соответственно и договор субаренды должен быть перезаключен.

Суть сделки

Субаренда жилья представляет собой сделку, которая совершается при сдаче в аренду какой-либо квартиры или иного жилого помещения третьим лицам.

Проще говоря, арендодатель дает в аренду арендатору жилое или нежилое помещение, а тот, уже сдает его другому лицу, тем самым становясь арендодателем для третьего.

Такая форма субаренды предусматривается российским законодательством и является законной.

Но о том, что арендатор желает сдать повторно помещение, должен знать собственник жилья и прописать данный пункт в основном договоре аренды.

Вопросы и ответы

Я ИП, у меня есть ДОГОВОР АРЕНДЫ ОБЪЕКТА НЕЖИЛОГО ФОНДА,

НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ по результатам аукциона. срок 10 лет.

Проект этого договора прикрепляю.

Площадь 114 кв. м.

Когда заключали договор, то назначение писали детский центр и торговля.

Для детского центра мне места пока много, поэтому хотел бы 2 комнаты ( одна 20 метров, вторая 15) сдать в субаренду.

Комнату 15 метров есть желание сдать супруге под кафе (в формате продажи булочек и кофе на вынос, хотя так же можно сделать это и под моим ип), а 20 метров хотелось бы сдать подруге, она хочет маникюрный салон)

Могу ли я сделать это официально и нужно ли регистрировать этот договор с конкретным ип? или можно просто получить обезличенное согласие на субаренду.

Ну или есть возможность найти в данном договоре лазейку, например какое-то совместное предприятие и т.д. по которому хоть как-то могло бы находится другое юр. лицо вместе со мной.

Все люди не чужие и при любом виде договора сумма аренды будет либо ноль, либо минимальная.

Эксперт:


У Вас в общем то договором аренды не запрещено сдать в суб. аренду, но с согласия арендодателя.

5.3.1. Совершать сделки с правом Объекта аренды в пределах срока договора аренды в соответствии с порядком, предусмотренным законодательством, настоящим Договором и решениями полномочных органов власти с последующей государственной регистрацией
(в случаях, предусмотренных законодательством), при условии согласия Арендодателя с указанием вида сделки, сторон и условий сделки с приложением комплекта документов по сделке.
Положения данного пункта не распространяются на случаи, при которых Арендатору установлена арендная плата, отличная от рыночной оценки.
При этом ответственным за исполнение условий настоящего Договора перед Арендодателем остается Арендатор.

То же самое и в законе указано:

ГК РФ

Статья 615. Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Так что согласовывайте с арендодателем суб.аренду и если арендодатель даёт согласие, сдавайте.

Эксперт:

Виктор!

В проекте договора указано

7.6. Арендатор
признается недобросовестным в случае, если в отношении использования Объекта
аренды им было допущено хотя бы одно из следующих нарушений:
в) передача Объекта аренды полностью или его части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Арендодателя;


7.7. В случае
нарушения, предусмотренного п. 7.6 настоящего Договора, Арендатор, которому Объект
аренды передан на льготных условиях, утрачивает право на применение пониженной
ставки арендной платы, при этом арендная плата устанавливается в особом
порядке, установленном действующими нормативными правовыми актами Правительства
Москвы на дату выявления такого нарушения.

7.8. В случае
нарушения, предусмотренного подпунктом «г» п. 7.6 настоящего Договора,
Арендодателем принимается решение о расторжении договора аренды с уплатой
штрафа в размере годовой арендной платы за Объект аренды. Арендатор обязан
уплатить неустойку (штраф) в течение 5 (пяти) банковских дней после получения
от Арендодателя соответствующего уведомления.

.......................

7.10. В случае
выявления Арендодателем факта передачи Объекта аренды Арендатором (как целого,
так и его части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия
Арендодателя, Арендатор обязан в течение 5 (пяти) банковских дней после
получения от Арендодателя соответствующего уведомления уплатить Арендодателю
неустойку в размере

50% (пятидесяти процентов) годовой арендной платы за Объект аренды.

Т.е. сдавать Вы можете помещения в суб аренду, только с согласия Арендодателя.

С учетом того, что в Москве вводится торговый сбор, то не исключено, что сотрудники налоговой инспекции и сотрудники администрации города, буду выявлять неофициальные точки аренды (субаренды) для занятия бизнесом.

Если в ходе проверки выяснится что вы не официально без ведома Арендодателя позволили использовать помещение по не целевому назначению, К Вам могут применить штрафные санкции.

Так что думаю не стоит рисковать, договаривайтесь с Арендодателем и получайте согласие на передачу части помещений в субаренду.

Эксперт:
Могу ли я сделать это официально и нужно ли регистрировать этот договор с конкретным ип? или можно просто получить обезличенное согласие на субаренду.
Виктор

Да, можете, но согласно условий договора, вы обязаны получить согласие арендодателя, зарегистрировать договор в Росреестре и передать данный догвоор арендодателю, в противном случае данный догвоор будет недействительным и могут возникнуть проблемы

5.4.11. В случае совершения в установленном порядке сделки с правом аренды Объекта аренды Арендатор обязан:
— получить письменное согласие Арендодателя;
— зарегистрировать соответствующий договор в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случаях, установленных законодательством;
— направить Арендодателю копию соответствующего договора в течение 14 (четырнадцати) дней после его подписания/государственной регистрации.

Т.е. проблем со сдачей в субаренду у Вас не будет, т.к. скорее всего согласие на сдачу в субаренду Вам дадут

7.6. Арендатор признается недобросовестным в случае, если в отношении использования Объекта аренды им было допущено хотя бы одно из следующих нарушений:
в) передача Объекта аренды полностью или его части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Арендодателя;
г) использование Объекта аренды по назначению, не предусмотренному п. 1.3 настоящего Договора.
,детский центр и торговля.
Виктор

Т.е. если будет сдано под маникюрный савлон, то думаю, согласие не получите, т.к. не будет соответствовать назначению, не подпадает не под торговлю, ни под детский центр

Эксперт:


Для того, чтобы вам сдавать в субаренду, необходимо согласие арендодателя

Согласно ст.615 гк рф

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),

Вам нужно согласовать субаренду с Админитстрацией. Для этого обратитесь в администрацию города Москвы со следующими документами:

1) заявление о предоставлении нежилого помещения в субаренду;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя, — паспорт гражданина Российской Федерации либо иной документ, предусмотренный законодательством Российской Федерации в качестве удостоверяющего личность гражданина (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей);

3)договор субаренды нежилого здания, помещения муниципальной собственности, подписанный заявителем и субарендатором, в 3 экземплярах.

Эксперт:

Ваш договор содержит достаточно противоречивые положения.

Так, в п.13.8 указано, что Передача в субаренду объекта нежилогофонда не допускается.

Затем в п.7.6. Арендатор признается недобросовестным в случае, если в отношении использования Объекта аренды им было допущено хотя бы одно из следующих нарушений: в) передача Объекта аренды полностью или его части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Арендодателя;

г) использование Объекта аренды по назначению, не предусмотренному п. 1.3 настоящего Договора.

Кроме того, в п.7.16 указано, что В случае непредставления Арендатором Арендодателю копий договоров о передаче Объекта аренды или его части в субаренду или безвозмездное пользование в срок более одного месяца с даты подписания указанных договоров, Арендатор обязан оплатить Арендодателю неустойку (штраф) в размере 20% (двадцати процентов) от годовой арендной платы за Объект аренды.

Полагаю, вам нужно обратиться к Арендодателю с соответствующим запросом о возможности сдачи в аренду и желательно в письменной форме с требованием письменного ответа. Так, хоть подстрахуетесь.

Следует особое внимание обратить на подп.г п.7.6 договора.Главное, чтобы арендодатель не счел использование объекта вашей подругой и супругой не по назначению. Поэтому также полагаю с арендодателем нужно согласовать для каких целей имущество будет сдано в аренду.

Согласие на субаренду безусловно нужно, также вы обязаны направить договоры субаренды арендодателю.

Желаю удачи!

Эксперт:

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Эксперт:

По данному вопросу есть разъяснение федеральной антимонопольной службы:

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА
РАЗЪЯСНЕНИЯ
РАЗЪЯСНЕНИЯ
ФАС РОССИИ ПО ПРИМЕНЕНИЮ СТАТЬИ 17.1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
ОТ 26.07.2006 N 135-ФЗ «О ЗАЩИТЕ КОНКУРЕНЦИИ»
1. Порядок заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, в том числе договоров субаренды и перенайма
В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением установленных в частях 1 и 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, заключение договоров субаренды, перенайма в отношении государственного или муниципального имущества также должно осуществляться в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://pravozhil.com/arenda/dogovor-subarendy-zhilya.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/subarenda
  • https://realty-u.ru/arenda-zhil-nedv/subarenda/subarenda-kvartiry.html
  • https://urmetr.com/kvartira/arenda/subarenda-kvartir
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/subarenda-i-subarendator.html
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/arenda/dogovor-subarendy-kvartiry.html
  • https://interbablo.ru/subarenda-kvartir-kak-biznes-kak-organizovat.html
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий