Что такое продажа прав аренды? Преимущества ППА. Недостатки ППА. Необходимые документы. На что необходимо обратить внимание при подписании договора? Сроки и цена ППА.

Продажа прав аренды: плюсы и минусы

ППА имеет ряд преимуществ и недостатков.

Плюсы ППА следующие (касаются только арендатора):

  • Первый арендатор избавляется от любых проблем по причине отказа от аренды;
  • Новый арендатор получает в свою собственность имущество на долгий срок с сохранением ряда особо важных условий;
  • Актив, требующий дополнительных расходов, принесет прямую материальную выгоду.

Что касается недостатков ППА, их больше:

  • Переуступка прав превращается в отдельный бизнес, что стимулирует рост стоимости привлекательных объектов;
  • Поскольку ППА преобразуется в бизнес, в данной сфере рождается серьезная конкуренция между лицами, желающими заполучить наилучший объект;
  • Собственник объекта может дать свое согласие на его продажу, в случае повышения стоимости аренды;
  • Риск попасть на недобросовестного арендатора, вследствие чего приобрести объект недвижимости с массой скрытых проблем и в дальнейшем нести за них ответственность перед его собственником;
  • Провести переуступку можно лишь с позволения собственника;
  • Нужно потратить некую сумму денег на услуги нотариуса и/или на перерегистрацию, но только при условии, что договор был заключен у нотариуса и/или подлежал регистрации;
  • Если договор аренды будет признан недействительным, ППА будет признана недействительной автоматически;
  • Существует множество сложностей при расчете налога, обязательного для уплаты в дальнейшем.

Необходимые документы

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

  1. Копия паспорта;
  2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
  3. Первоначальный договор;
  4. Согласие собственника, владеющего объектом;
  5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
  6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
  7. Акт приема-передачи объекта;
  8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
  9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
  10. Доверенность представителя;
  11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
  12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
  13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку  недействительной.

Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]

Преимущества ППА для арендатора

Преимущества:

  • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
  • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
  • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

  • Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
  • Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
  • Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
  • Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.

Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

[box type=»download»]Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что  приводит к обязанности платить налог на прибыль.[/box]

Продажа прав аренды: документы

Набор необходимых документов соответствует тому, на какой именно объект планируется продажа права аренды.

Для земли пакет документов включает следующие бумаги:

  • Копии паспорта и доверенности;
  • Изначальный договор;
  • Согласие владельца объекта;
  • Согласие уполномоченного органа, производящего передачу прав на объект имущества, находящийся во владении города или государства;
  • Договор ППА;
  • Акт приема-передачи объекта недвижимости;

Что такое продажа прав аренды?

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

  1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
  2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
  3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
  4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
  5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Вопросы и ответы

Возможно глупый вопрос... что такое право аренды земельного участка? Временное пользование земельным участком? Как рассчитать его стоимость (зависит ли она от кадастровой стоимости участка?)

Эксперт:

Вопрос отнюдь не глупый. Институт права аренды существует относительно давно, но малоприменим в повседневной практике из-за несовершенства и изменчивости земельного законодательства. В настоящее время данный вид права используется в все чаще и чаще как определенный вид активов и т.д. На данный момент право аренды это право, являясь обладателем которого, вы можете распоряжаться по своему усмотрению. Например передать кому-либо.

Расчет стоимости данного вида права может происходить с учетом положений  указанных в МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Утвержденых Распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р. Сделать это может профессиональный оценщик. Все зависит от конкретной ситуации. Например стоимость права может быть определена соглашением сторон.

Эксперт:

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Таким образом, право аренды земельного участка — это право временного владения земельным участком на условиях, определенных в договоре аренды.

Для расчета стоимости аренды можно привлечь независимого оценщика, либо данный вопрос решается по договоренности сторон.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности стоимость аренды рассчитывается на основании соответствующих нормативных актов органов государственной власти и местного самоуправления, по утвержденной ими методике. В этом случае за основу берется кадастровая стоимость земельного участка.

Есть договор аренды земельных участков в количестве 13 участков, каждому из участков присвоен кадастровый номер и разделена арендная плата также на каждый участок. Можно ли уступить право аренды на часть земельных участков, если они все самостоятельные объекты? Или только уступается право аренды по всему договору. Госпошлина оплачивается на каждый участок отдельно.

Эксперт:

Уважаемая Лидия! Вы имеете ввиду возможность субаренды? или что вы подразумеваете под «уступить право аренды»?

Эксперт:
Можно ли уступить право аренды на часть земельных участков, если они все самостоятельные объекты?
Лидия

Если речь идет о субаренде, то необходимо смотреть условия договора аренды, что в нем прописано. Можно сдавать в субаренду или нет без согласия арендодателя.

Как правило арендодателя требуется и Вам его необходимо будет получить

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Эксперт:
Можно ли уступить право аренды на часть земельных участков, если они все самостоятельные объекты?
Лидия

Поясните пожалуйста, что сказано по поводу перевода прав и обязанностей в договоре? Как данные участки указаны в договоре — как единое целое или уже разделенными?

Эксперт:

Лидия, добрый день.

Часть участков, если это не противоречит договору аренды, Вы сможете сдать в субаренду.

Есть договор аренды земельных участков в количестве 13 участков,
Лидия

Переуступить право аренды на часть участков вы сможете с согласия арендодателя, но при этом, Вам нужно будет подписывать новый договор, так как старый поменяет количество объектов аренды, то есть состав арендованного имущества. Или можно оформить дополнительным соглашением передачи части участков в аренду другому лицу.

Эксперт:

Лидия!

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено Федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Если же срок аренды пять лет и менее, то применяются положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, в соответствии с которыми для переуступки своих прав обязательно требуется согласие арендодателя (собственника участка). Если сделка совершена без получения такого согласия, то сделка по переуступке прав и обязанностей признается недействительной.
Поскольку долгосрочный договор аренды земельного участка подлежит обязательной регистрации, то и соглашение о переуступке прав и обязанностей так же должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Переуступка прав и обязанностей по соглашению сторон может быть как безвозмездной, так и возмездной.

В соглашении обязательно предусмотрите пункт о том, кто погашает задолженность по арендной плате, если она имеется на момент подписания соглашения.

Т.к. договор аренды 13 земельных участков ОДИН, то и переуступать права аренды надо на ВСЕ 13 земельных участков по ОДНОМУ договору.

Эксперт:

Лидия, Вы можете передавать зем.участки в субаренду с условием обязательного уведомления собственника участков.

Не важно 1 участок передаете в субаренду или 13.

В субаренду можно передавать даже часть одного участка, не говоря уже об отдельных участках.

Обязательно уведомьте собственника.

Для собственника участка Вы все равно остаетесь арендатором с обязанностью внесения арендной платы.

Ваши взаимоотношения с субарендатором — собственника не касаются.

Договор субаренды подлежит гос.регистрации.

Эксперт:

Уважаемая Лидия! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

если у Вас один договор аренды на все 13 земельных участков, то при желании переуступить свои права и обязанности по некоторым участкам возможно несколько вариантов.

Так, в принципе, возможно внести изменения в основной договор аренды (выделить земельные участки, по которым хотите передать права и обязанности, заключить по каждому (или всем) договор аренды и далее уже передавать прав и обязанности с учетом описанной уважаемыми коллегами информации.

Или не идти так усложненно (не надо забывать про государственную пошлину, которая очень весома и платиться за каждый объект), и уже руководствоваться напрямую теми условиями и сроком договора аренды.

Эксперт:

Лидия. Договор аренды на 13 объектов недвижимости — это то же самое, что 13 договоров на каждый объект недвижимости. В этом одном договоре все объекты недвижимости расписаны так, как это необходимо, указана арендная плата за каждый земельный участок. Поэтому Вы вправе уступить право аренды на часть участков, указанных в договоре. В договоре уступки пишете, что Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает права и обязанности по договору аренды в части таких-то участков (даете описание и размер арендной платы). Права и обязанности по договору аренды в части остальных з.у. остаются у Стороны 1. Таким образом, Вашими правоустанавливающими документами, и правоустанавливающими документами второй стороны будут два документа: договор аренды и договор уступки прав.

Эксперт:

Лидия!

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, если муниципальный земельный участок взят Вами в аренду на срок более чем пять лет, то Вы вправе заключить договор перенайма с третьим лицом, уведомив арендодателя.

Что касается, того, можно ли передать право аренды на часть земельных участков, то все достаточно просто. Нужно исходить из принципа свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ. Вы вправе сами определить объем прав и обязанностей, которые передаете третьему лицу. Ведь объекты аренды — самостоятельные, и Вы вправе по-разному определить их юридическую судьбу. Следовательно, в отношении части з/участков Вы свободно можете заключить договор перенайма, а в отношении оставшихся участков Вы останетесь арендатором по прежнему договору.

Согласие арендодателя не нужны, его просто уведомляют. Регистратор приостановил гос.регистарцию части прав и обязанностей, считая, что договор аренды уступается в целом
Лидия

Регистратор не учитывает, что в Вашем договоре 13 самостоятельных объектов аренды (земельных участков), которыми Вы в силу свободы договора можете распорядиться путем перенайма. Рекомендую обжаловать приостановление госрегистрации в суд.

Эксперт:

Лидия.

На мой взгляд, правы те юристы, которые допускают возможность передачи другому лицу права аренды на часть земельных участков из 13, указанных в договоре аренды.

Обосную свою позицию ссылками на позицию Высшего арбитражного суда и судебную практику.

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120
<Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации>:

5. Уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит законодательству.
По мнению истца, в уставный капитал создаваемого общества арендные права могли быть внесены только при условии передачи арендатором обществу права пользования в отношениивсех предоставленных ему по договору аренды помещений.
Арендатор же передал обществу арендные права только в отношении трех из пяти нежилых помещений, предоставленных по договору аренды, сохранив за собой право пользования в отношении оставшихся.
Суд, рассмотрев материалы дела и установив наличие согласия арендодателя на передачу арендатором обществу арендных прав в отношении трех помещений, в удовлетворении иска отказал.
При этом судом было указано, что предмет договора аренды (имущественное право пользования несколькими помещениями) является делимым, поэтому соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. Кроме того, возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из статьи 384 ГК РФ, а пункт 2 статьи 615 Кодекса не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части помещений.

2. Постановление ФАС Уральского округа № Ф09-5809/09-С5 от 07 мая 2010 г. по делу № А60-29314/2007-С7:

Как верно указано судом апелляционной инстанции запрета на частичную уступку прав требования либо перевода долга, действующее законодательство не содержит. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, по которому производится уступка прав требования, делим, вправе перевести на нового кредитора свое право требования как полностью, так и в части.

3. Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2009 N КГ-А40/8327-09 по делу N А40-74867/08-31-704

В силу положений ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 г. N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации», уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, у вас предмет договора аренды является делимым, тем более, что, как вы указываете, арендная плата взимается за каждый земельный участок отдельно.

Поэтому не усматриваю препятствий для вас передать право аренды на часть из земельных участков. В силу этого позиция, занятая регистратором, является противоречащей действующему законодательству.

С уважением, Роман.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/prodazha-prav-arendy-chto-eto.html
  • https://zhivemtut.ru/polezno/prodazha-prav-arendy.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий