Что означает отчуждение имущества и кого это касается? Разбираемся, какое имущество и когда можно отчуждать без согласия владельца. Отчуждение недвижимости и объекта имущества, а также что означает принудительное отчуждение, и какие существуют виды договоров.

Что представляет собой понятие отчуждения имущества

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

В первую очередь необходимо ответить на вопрос, что все-таки представляет собой отчуждение собственности? Отчуждение имущества — это передача объекта другому человеку. В гражданском праве дано четкое определение этому термину, где сказано, что отчуждением собственности считается передача любого объекта в собственность другому лицу. Это может быть как движимый, так и недвижимое имущество.

Но если на это посмотреть с другой стороны, то, на первый взгляд, может показаться, что отказ от права пользования с последующей передачей собственности на временное пользование не имеет никакого отношения к отчуждению недвижимости. Кроме того, к данной категории не имеет никакого отношения и отказ от права на интеллектуальную собственность.

Отчуждению не подлежат объекты интеллектуальной собственности и различного рода услуги. А вот что касается денег и вещей, то это как раз имеет прямое отношение к отчуждению.
Мы уверены, что Вам будет полезна информация о правилах соблюдения тишины в многоквартирных домах по закону в 2019 году.

Что такое отчуждение недвижимого имущества?

Понятие отчуждения включает в себя передачу в собственное пользование, кому бы то ни было, нажитых вещей. Это и автомобили, и дома, гаражи, находящиеся на земельном участке, сами земли, акции, деньги и др. Простым языком этот процесс включает в себя отказ владельца от неких вещей в пользу другой личности. Если говорить о временном пользовании — то это совсем другое, и договор отчуждения недвижимого имущества здесь не нужен. Также его невозможно оформить при передаче прав на интеллектуальную собственность либо личные услуги. Так как эти владения не могут подлежать передаче даже в пользу детей. В отличие от интеллектуальных средств материальные подлежат.

Получается, что отчуждение недвижимого имущества это передача различных вещей, акций, ценных бумаг, в собственность другому лицу.

Пакет документов для отчуждения недвижимости

При добровольной передаче прав недвижимость стороны помимо договора должны подготовить пакет документов. Если это купля-продажа или подобная сделка, для ее оформления необходимо иметь:

  • паспорта сторон;
  • единый жилищный документ или выписку из домовой книги с указанием прописанных в квартире лиц;
  • справку об отсутствии задолженности по коммуналке;
  • выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ;
  • техническую документацию на объект (кадастровый паспорт, если это дом или земельный участок);
  • согласие со стороны супруга продавца или разрешение органов опеки;
  • согласие супруга покупателя, если он в браке;
  • письменный отказ от приобретения лицами, имеющих преимущественное право покупки, или документ, подтверждающий их уведомление о продаже.

Аналогичный пакет потребуется и для Росреестра при государственной регистрации.

Принудительное отчуждение

Процедура принудительного отчуждения недвижимого имущества. Фото № 12

В Гражданском законодательстве существует понятие неприкосновенности собственности граждан. Поэтому закон жестко регламентирует обстоятельства, при которых возможно принудительно лишить гражданина права собственности на недвижимость:

  • взыскание недвижимости по обязательствам владельца по суду, по закону, либо по договору (ст. 237);
  • прекращение прав, если они не основаны на законе (ст.238);
  • прекращение прав, если недвижимость используется не по назначению (ст.239);
  • отчуждение недвижимости в связи с окончанием договора аренды/найма (ст.239);
  • прекращение прав на объект недвижимости, если земельный участок, на котором оно находится, изъят на законных основаниях (ст.239);
  • принудительное отчуждение для нужд государства или муниципалитета (ст.239);
  • отчуждение в связи с реквизицией (ст.242) или конфискацией (ст.243);
  • иные основания, полученные в результате судебных решений или государственной необходимости.

Принудительное изъятие возможно, если существует решение суда, либо государственная необходимость. В последнем случае имеются в виду чрезвычайные обстоятельства, при которых нарушение прав граждан допускается законом. Обычно эти ситуации связаны с общественной опасностью, масштабными катастрофами и т.д.

Осуществление отчуждения производится силами уполномоченных лиц.

При этом если отчуждение производится принудительно, но не связано с возмещением владельцем ущерба государству или иным заинтересованным лицам, производится компенсация его стоимости.

Какие документы нужны для отчуждения имущества?

Фото 2

Большая часть сделок по отчуждению имущества представляет собой продажу или передачу недвижимости. Другие варианты отчуждения (дарение или конфискация) на практике встречаются гораздо реже.

Перечень документов продавца для оформления договора отчуждения (продажа квартиры):

  • Правоустанавливающий документ (который подтверждает его право на владение недвижимостью). Варианты приобретения:
    • купил (договор купли-продажи);
    • получил в подарок или обменял (договор дарения или мены);
    • приватизировал (документ о приватизации);
    • получил в наследство (свидетельство о праве на наследство).
  • Правоподтверждающие документы (доказывают, что недвижимость принадлежит именно этому продавцу). С 1 января 2019 года государственную регистрацию недвижимости подтверждает выписка из ЕГРН. Туда же включен еще один важный пункт: о том, на квартире нет никаких обременений и арестов.
  • Удостоверение личности продавца (паспорт).
  • Копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Подписанный договор купли-продажи (именно он с юридической точки зрения фиксирует процесс отчуждения имущества).
  • Факт перехода прав подтверждает только официальная госрегистрация прав в реестре. Где получают разрешение? После купли-продажи недвижимости нужно заказывать новую выписку из ЕГРН. Придется оплатить госпошлину и налог на продажу недвижимости (если квартира находилась в собственности меньше трех или пяти лет – зависит от момента покупки).
  • Согласие супруги на продажу квартиры или доли в ней (если квартира приобреталась в браке). Все собственники недвижимости должны быть согласны на продажу! А еще понадобится согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Законодательная база

Законодательство об отчуждении недвижимого имущества. Фото № 1

Регламентируется порядок отчуждения прав на недвижимость Гражданским законодательством:

  • обстоятельства, при которых возникает возможность отчуждения, описаны в 235, 236 и 238 статьях;
  • условия для принудительного отчуждения отражены в 239, 241 и 242 статьях;
  • применяются главы кодекса, касающиеся его видов: купли – продажи (30), наследства (раздел 5), дарения (32), мены (31) и ренты (33).

Кроме того при осуществлении отчуждения задействованы Семейное, Жилищное и Земельное право.

Налоговый кодекс определяет условия, при которых со сделок по отчуждению следует отчислять налог, а также обстоятельства, освобождающие от его уплаты или сокращающие его.

Не признается отчуждением:

  • недвижимость, которая передается в пользование временно;
  • отказ принять недвижимость;
  • обещание или создание условий для отчуждения в будущем.

Виды отчуждения

Фото 3

Купля-продажа недвижимого имущества. Фото № 6

Купля-продажа

Отчуждение недвижимости, производимое в рамках сделок купли-продажи должно строго соответствовать установленной законом процедуре.

Первым обязательным условием является заключение договора. Именно он создаст основание для перехода права собственности на недвижимость новому владельцу.

Участниками сделки могут быть любые категории лиц и организаций:

  • физические;
  • юридические;
  • муниципальные;
  • государственные.
Читайте также: Как осуществляется запись на прием в Росреестр через Интернет?

Важные составляющие сделки:

  • подтверждение права продавца на собственность в отношении объекта сделки. Оно удостоверяется свидетельством о праве, а также документом, который лег в основу появления прав;
  • договор не будет иметь юридической силы, если объект сделки указан расплывчато и двояко;
  • стоимость объекта (цена);
  • все обременения, которые имеет недвижимость, должны быть указаны;

Какое недвижимое имущество можно продавать? Фото № 7

Состояние недвижимости может создавать препятствия для купли-продажи. Так нельзя продать объект, если:

  • на него наложен арест;
  • существует судебный запрет на любые действия с объектом;
  • объект находится в здании, которое признано аварийным или предназначено к сносу;
  • он является самостроем.

Если недвижимость заложена, то продать её можно, но только получив согласие залогодержателя.

Закон жестко регламентирует необходимость участия в сделке нотариуса, если:

  • объект продается целиком, но у него несколько долевых собственников;
  • продается только часть объекта (одна или несколько долей) третьим лицам;
  • продается объект, который принадлежит целиком или в части лицам, не достигшим 18 лет, признанным нетрудоспособными, либо недееспособным гражданам.

В остальных случаях услугами нотариуса можно пользоваться по желанию сторон.

Наследство

Наследование недвижимого имущества. Фото № 8

Особенностью ведения наследственных дел является проверка того, что при реализации прав одного наследника не происходит ущемление прав других возможных претендентов (раздел 5 ГК).

В случае отсутствия у умершего завещания, для определения круга наследников применяется принцип очередности. Чем ближе родство претендента с умершим, тем больше у него шансов получить наследство.

Если составлено завещание, необходимо удостовериться, что у наследодателя не осталось родственников, которым часть наследства положена по закону (обязательная доля – ст. 1149).

Отчуждение недвижимости при наследовании может произойти не раньше, чем через полгода после смерти наследодателя. Именно эта дата является точкой отсчета для открытия наследственного дела. По его результатам правопреемники получают свидетельство о праве на наследство.

Полгода даются наследникам и нотариусу для:

  • установления всей наследственной массы имущества, проверки прав на неё наследодателя и оценки;
  • определения круга претендентов;
  • распределения долей имущества;
  • принятия решения о принятии или отказе от наследства.

Сам по себе отказ от наследства отчуждением не является, так как происходит до получения прав на недвижимость.

Наследственное отчуждение недвижимости должно завершиться регистрацией прав собственности наследников. Произвести данные действия можно после получения свидетельства о праве на наследство.

Оплата наследственного отчуждения включает в себя государственную пошлину (ст. НК), которая для первых двух очередей родственников составит 0,3% от стоимости имущества, а для более дальних родственников – 0,6%.

Близкие, которые проживали с наследодателем совместно, могут быть освобождены от уплаты пошлины (ст. НК). Также существует большое количество льгот, позволяющих снизить сумму выплат, либо вовсе освободиться от нее.

Дарение

Договор дарения недвижимого имущества. Фото № 9

Дарение является двусторонней сделкой, при которой даритель отказывается от прав собственности на недвижимость в пользу одаряемого.

Договор дарения отличается от других форм отчуждения (глава 32 ГК) тем, что:

  • не может быть возмездным;
  • не может содержать никаких условий или требований;
  • допускает содержание обязательств в отношении дарителя или третьих лиц (право пожизненного проживания).

Несмотря на то, что условия при оформлении дарения недопустимы, прописать возможность пожизненного проживания в нем, возможно. Данный пункт дарственной не требует от одаряемого дополнительных финансовых затрат и не ущемляет его прав, поэтому признается законным.

При составлении дарственной важно:

  • четко определить объект договора;
  • удостовериться в том, что даритель является собственником недвижимости;
  • получить согласие на сделку второй половины дарителя, если недвижимость является супружеской собственностью.

Если осуществляется дарение доли в объекте недвижимости, согласно 250 статье ГК, согласие от других собственников не требуется.

Договор считается исполненным после регистрации прав собственности одаряемым.

Читайте также: Придомовая территория - это дилемма для жильцов

Для граждан РФ установлен налог за отчуждение имущества по факту дарения в размере 13%, для остальных он составит 30% от стоимости недвижимости. Близкие родственники дарителя от уплаты налога освобождены (ст.217 НК). 

Мена

Договор мены недвижимого имущества. Фото № 10

При осуществлении договора мены отчуждение недвижимости производится в обмен на получение права собственности на другую недвижимость. При этом каждая сторона, участвующая в сделке является продавцом и покупателем одновременно.

Требования к договору мены аналогичны требованиям к договорам купли-продажи:

  • это письменное соглашение сторон;
  • объекты обмена описываются однозначно;
  • обмен допустим в отношении равноценных объектов;
  • при неравноценном обмене, владелец менее дорогостоящего объекта обязан компенсировать второй стороне разницу;
  • сумма компенсации должна быть показана получателем, в качестве дохода для дальнейшего налогообложения;
  • осуществление обмена должно быть подтверждено передаточным актом и зарегистрировано в государственных органах.

Важно помнить, что если указание о неравноценной стоимости недвижимости и компенсации в договоре отсутствует, то оба объекта признаются равноценными.

В отношении недвижимости договора мены практически утратили свою актуальность. Часто они заменяются договорами купли-продажи на каждый из объектов недвижимости отдельно.

Рента

Договор ренты недвижимого имущества как вид отчуждения. Фото № 11

В законодательстве данный вид отчуждения выделен в особую категорию. Он предполагает возмездный (либо безвозмездный) отказ от прав собственности в пользу плательщика ренты.

Оплатой могут выступать денежные средства, либо содержание рентодателя в иной форме (например, предоставлением продуктов, лекарств, оплаты коммунальных расходов и т.д.).

Особенностью ренты с участием недвижимости является бессрочность, либо пожизненная длительность договора, который заканчивается со смертью рентополучателя.

Участниками сделки:

  • могут быть физические лица или организации, если их деятельность не связана с коммерцией;
  • не могут выступать недееспособные граждане (самостоятельно заключать сделку)

Если дееспособность была потеряна получателем ренты после заключения договора, это не будет основанием для расторжения последнего.

Сам договор следует заверить в нотариате.

Права на недвижимость, являющуюся объектом договора, регистрируются в обязательном порядке.

Фото 3

Добровольное и принудительное отчуждение: отличия и особенности

Как упоминалось выше, процедура отчуждения недвижимого имущества может быть добровольной и принудительной. Этот критерий принципиально отличает разные процессы перехода права собственности на жилье или землю. Рассмотрим эти особенности подробнее.

Добровольная передача недвижимости

Добровольное отчуждение недвижимости – это сделка, которая является выражением внутренней воли каждой из сторон. Следовательно, оба участника осознанно идут на заключение договора и согласны осуществить переход права собственности на недвижимость. Только в этом случае отчуждение считается добровольным.

Добровольность как выражение внутренней воли стороны сделки не соблюдается в случае подписания договора:

  • недееспособным, ограниченным в дееспособности или несовершеннолетним лицом;
  • представителем недееспособного, если сделка нарушает интересы его подопечного;
  • представителем собственника, если доверенность не дает полномочий на отчуждение;
  • под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия;
  • собственником, состояние которого не позволяло понимать значение своих действий и руководить ими.

Сделка по отчуждению недвижимости, подписанная собственником недобровольно, недействительна.

Согласие супруга на отчуждение

Если собственник приобрел объект в браке, обязательным условием любой сделки в его отношении является нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости. Согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, все, что супруги приобрели после заключения брака, считаются их совместной собственностью, независимо от того, на кого зарегистрировано имущество.

Если супруг планирует распорядиться общим имуществом, для государственной регистрации перехода прав потребуется оформленное у нотариуса супружеское согласие. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

При продаже квартиры, в которой прописан или имеет долю в праве собственности ребенок, придется заручиться одобрением органов опеки. Чтобы его получить, следует доказать, что взамен продаваемого жилья ребенка обеспечат равноценными квадратными метрами.

Правила оформления добровольного отчуждения

Сделки по переходу права собственности на недвижимость оформляются в письменном виде. Это связано с процедурой дальнейшей госрегистрации, ведь один экземпляр соглашения нужно представить в Росреестр.

Кроме того, при подготовке сделки должны быть соблюдены следующие правила удостоверения договоров и их заключения:

  • собственник представляет все правоустанавливающие и технические документы на объект, сообщает приобретателю о наложенных обременениях и правах третьих лиц;
  • стороны указывают в договоре полное описание объекта в соответствии с техпаспортом, цену купли-продажи, информацию об участниках сделки с указанием паспортных и иных данных;
  • сторонам рекомендуется оговорить порядок (например, подписание передаточного акта) и сроки передачи недвижимости, порядок и сроки расчетов, ответственность;
  • передачу задатка рекомендуется оформлять дополнительной распиской;
  • заранее нужно определить и указать в договоре, кто займется переоформлением в Росреестре и понесет связанные с этим расходы;
  • приветствуется удостоверение нотариусом. Оно позволит подтвердить безоговорочную законность сделки.

Ознакомьтесь с образцом типового договора.

Просмотреть документ

Скачать (DOC, 42KB)

Принудительное изъятие недвижимости

Любое отчуждение недвижимости без волеизъявления собственника является принудительным. Потому его невозможно оформить какой-либо сделкой. Изъятие всегда происходит по решению суда, службы судебных приставов или органа исполнительной власти.

Согласно п. 2 ст. 235 ГК, принудительное отчуждение недвижимого имущества у собственника возможно в случаях:

  • обращения взыскания в рамках исполнительного производства, например, при крупной кредитной задолженности;
  • изъятия земли в связи с ее ненадлежащим использованием или неиспользованием по назначению, например, если на участке для ИЖС в течение 3 лет не начато строительство;
  • изъятия участка для государственных и муниципальных нужд, например, для постройки автомагистралей или ЛЭП;
  • конфискации по приговору суда, например, если недвижимость приобретена преступным путем;
  • реквизиции, если возникли чрезвычайные обстоятельства: стихийное бедствие, техногенная катастрофа и так далее.

О других случаях принудительного изъятия читайте в статье «Конфискация недвижимости в 2019 году».

Фото 4

Что такое отчуждение недвижимого имущества (его доли)?

Понятие отчуждения. Фото № 2

Отчуждение имущества представляет собой передачу прав на недвижимость другому лицу. При этом не важно, происходит это в добровольном порядке или владелец лишается прав в результате определенных обстоятельств.

Основания:

  1. Добровольная передача прав третьим лицам.

Основания могут наступать в результате проведения сделок купли-продажи, мены или ренты и т.д. Во всех случаях владелец недвижимости сам принимает решение о передаче прав другому лицу. Кроме того собственность на объект переходит к новому владельцу только после оплаты (либо при выполнении условий сделки).

  1. Отказ от права.

Что такое добровольный отказ от недвижимого имущества? Фото № 3

Детальные сведения о порядке отказа от имущества содержит 236 статья. Решение должно быть сознательным и добровольным. Кроме того, оно требует публичного оповещения, не должно быть двусмысленным и неизменным в будущем.

Совершить отказ от прав на недвижимость может любое лицо (или организация), обладающее ими. Невозможность отказа прописана только для государственных, муниципальных служб и органов субъектов России.

Отчуждение по данному основанию возможно при дарении, пожертвовании, и деприватизации.

  1. Принудительное изъятие.

Принудительное изъятие не предполагает согласия владельца недвижимости.

При отчуждении принудительном стоимость объекта выступает в качестве возмещения долговых или иных обязательств собственника. Владелец не получает денежных средств, они напрямую передаются кредиторам, государству или иным лицам, которым это положено по суду.

  1. Утрата имущества.

Закон признает отчуждением фактическое лишение гражданина недвижимости, которое произошло в результате порчи или уничтожения имущества.

Отчуждение недвижимого имущества подразделяется на категории возмездного и безвозмездного.

  • при возмездном отчуждении недвижимость продается, и бывший собственник получает за неё денежные средства;
  • безвозмездное отчуждение оплаты не предполагает.

Как только осуществлена передача собственности новому владельцу, предыдущий теряет свое право. В зависимости от характера сделки могут потребоваться дополнительные шаги, которые узаконят отчуждение.

Порядок отчуждения доли недвижимого имущества. Фото № 4

Особенности отчуждения доли

Если собственник владеет только частью недвижимости, существуют правовые ограничения, на проведение ряда сделок, связанных с отчуждением (ст. 246) . Это позволяет учесть права владельцев оставшейся части объекта недвижимости. 

Так невозможно продать долю в объекте недвижимости, не поставив в известность других его собственников, и не предложив им первым купить её.

Предоставленное по закону преимущественное право покупки дает возможность владельцам долей выкупать их друг у друга до того, как имущество будет предложено третьим лицам. Если остальные собственники отказываются от приобретения выставленной на продажу доли, необходимо письменное подтверждение их воли.

Читайте также: Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры?

Мнение юриста-эксперта:

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр - работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопросОтчуждение имущества, это переход права владения, пользования и распоряжения каким либо недвижимым объектом другому лицу.

Отчуждение, как правило, это двухсторонняя сделка. В данной операции присутствуют передающая сторона — даритель, продавец. Принимающая имущество сторона — одаряемый или покупатель.

Любая передача имущества производится заключением соответствующего письменного договора с подписанием его обеими сторонами. Зачастую, для заключения договора требуется согласие третьих лиц.

Так для возмездного, то есть платного отчуждения доли в праве, дополнительно требуется согласие остальных дольщиков в имуществе.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от муниципальных органов власти будет необходим отказ от преимущественного права покупки земли.

При отчуждении недвижимости, приобретенной за совместные деньги в период брака нужно заручиться нотариальным согласием второго супруга.Однако для перехода права на собственность, полученную до брака или по безвозмездным основаниям согласие супруга не требуется.

Разрешение от дольщика при заключении договора дарения законодатель так же не предусмотрел.

Для правильного и безошибочного совершения действия о передаче своих прав, чтобы не остаться обманутым, сделки с отчуждением лучше проводить при содействии нотариуса или грамотного юриста.

Продать долю посторонним лицам можно:

  • при наличии письменного отказа от других собственников жилья;
  • при наличии документа об их уведомлении, на который ответ не получен в течение месяца.

Документы, необходимые для оформления сделки по передаче имущества. Фото № 5

Последнее защищает права собственника продаваемой доли, не дает остальным собственникам манипулировать его правом и чинить препятствия к продаже.

Такое же требование применяется к супружеской собственности.

Исключение составляет реализация доли собственности при помощи публичных торгов. В этом случае мнение владельцев других долей объекта недвижимости не учитывается.

Необходимые документы

При оформлении договора на отчуждение недвижимого имущества указываются данные:

Если сделка затрагивает права третьих лиц, не являющихся сторонами договора, необходимо получить от них согласие на отчуждение.

Особенности отчуждения доли

Если такой стороной является несовершеннолетний, нетрудоспособный или недееспособный гражданин, дополнительно потребуется разрешение со стороны их представителя, а также опекунских органов.

Добровольная передача прав собственности должна быть оформлена путем регистрации прав нового владельца (ст.131 ГК).

Отчуждение недвижимости представителем

Фото 6

Отчуждать недвижимость имеют право лица, уполномоченные собственником. Если владелец находится за пределами государства и не может приехать для заключения сделки или ему не позволяет это сделать состояние здоровья, он вправе назначить представителя.

Право лица отчуждать недвижимость собственника должно быть подтверждено нотариально удостоверенной доверенностью.

Типовой образец доверенности на отчуждение недвижимости приведен ниже.

Просмотреть документ

Скачать (DOC, 38KB)

Такой документ, помимо общих сведений о доверителе и доверенном лице, должен содержать подробное описание правомочий представителя. В частности:

  • собственно поручение на отчуждение с уточнением вида сделки;
  • описание отчуждаемого объекта, цена;
  • запрет на перепоручение и другие ограничения;
  • прочие права, которыми наделяется представитель: получение денег, переоформление и так далее.

Вопросы и ответы

С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи

Эксперт:

Уважаемая Евгения!

Поскольку вопрос стоит о недвижимом имуществе, право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Эксперт:

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и собственником имущества приобретатель становиться с момента такой регистрации. А вот пользователем имущества приобретатель может стать с момента передачи ему такого имущества например по акту приема-передачи, или в договоре конкретно прописывается, что имущество передано на определенных условиях.

Эксперт:

в соответствии с ГК РФ

В собственности граждан и юридических лиц может находится любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 ГК РФ В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку переход права собственности на недвижимое имущество требует обязательной государственной регистрации, то и право собственности возникает с момента такой регистрации.

Нужна ли регистрация нотариуса при отчуждении недвижимости если у супругов по 1/2 доли?

Эксперт:

Александр, добрый день!

При продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности требуется нотариальное удостоверение такого договора

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Доброго времени суток.

При проектировании многоквартирного жилого дома(трехэтажный без гос.экспертизы ),мы учли требования отчуждения общего долевого имущества (подвала):

1.Убрали сети жизнеообеспечения дома.

2.Каждому подвальному помещению присвоили номер и отдельный вход .

При получении разрешения на строительство УГА(управление градостроительства и архитектуры) ,отказалось прописывать в разрешение ,подвальные помещения(кладовки высота 2.7м) ,потому что они являются полноценным этажом ,соответственно надо идти на экспертизу или делать высоту подвала (в проекте )не более 1.5 м ,соотвественно БТИ не включит в общую площадь ,а гос.рег откажет нам в регистрации сделок .

Покупатели согласны приобретать тех.помещения имея на руках

согласие собственников 100% и любого док-та потверждающего оплату,но какой документ (договор)в этом случае можно составить???

Эксперт:

Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

 Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.


 При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

 Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Для соблюдения положений ГК РФ в части преимущественного права на покупку имущества у долевых собственников, необходимо получение от всех собственников имущества в многоквартирном доме письменного отказа от заключения договора купли-продажи конкретного объекта вещного права (подвального помещения) за определенную цену. После чего можно заключать договор купли-продажи по цене, не ниже той, которая указана в письменном отказе долевых собственников. В договоре можно предусмотреть передачу денег покупателем как по акту приема-передачи, так и указать условие о получении денег в самом договоре, который тем самым и будет выполнять платежную функцию.

Эксперт:

Покупатели согласны приобретать тех.помещения имея на руках согласие собственников 100% и любого док-та потверждающего оплату, но какой документ (договор)в этом случае можно составить???

Евгений

1. Провести общее собрание всех собственников. Должна быть повестка дня — продажа -----, использование вырученных средств, председатель собрания, секретарь. После чего — все лично должны дать согласие председателю на продажу и свое согласие на использование вырученных средств (депозит в банке, ремонт чего либо). Т.е. в обязательном порядке каждый собственник должен дать разрешение + отказ от покупки этого объекта. Делается, как правило на одном листе, где пунктом 1 идет продажа объекта, наименование и пр, стоимость к продаже и пункт 2 — отказ от покупки, потом дата, подпись, и было бы хорошо, чтобы подписывал в присутствии председателя и секретаря. 

2. По получении разрешения — заключения договора купли-продажи (обычный стандартный договор)

Эксперт:

<P metrikaId_0.795421460929705=«13»>Согласен с Борисом, решение об использовании общедолевого имущества должно быть принято, но насколько я понимаю ситуация хуже. для того чтобы использовать и эксплуатировать помещение — отчуждать его требуется регистрация объекта пригодного для регистрационных действий.


<P metrikaId_0.795421460929705=«13»>насколько принципиально совершение сделок по отчуждению, может имеет смысл принять на собрание решение об аренде. а с лицами желающими его использовать заключать договора аренды, учитывая проблеммы регистрации только краткосрочные — 11 мес.
<P metrikaId_0.795421460929705=«13»>либо через экспертизу, признание помежение полностью функциональным — соответствующим требованием регистрация в качестве нежилого помещения в судебном порядке и на основании решения в ФРС, и далее любая гражданско-правовая сделка, хоть договор купли продажи хоть долгосрочная аренда.
Эксперт:

Евгений!

Вы дом уже построили или ещё нет?

При получении разрешения на строительство УГА(управление градостроительства и архитектуры), отказалось прописывать в разрешение

Евгений

Если дом уже построен, то он является самовольной постройкой, согласно ст. 222 ГК РФ и Вам откажут во вводе его в эксплуатацию

Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. 

3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года. 

 Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

 Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае, придется обращаться в суд. Условия признания права собственности указаны в этой же статье. Они просты: 1. земельный участок должен быть предусмотрен под данное строительство и выделен на законном основании; 2. не должно быть нарушений прав и законных интересов других лиц; 3. строение должно быть безопасно.

По данным делам проводятся строительная или строительно-техническая экспертиза.

По поводу нежилых помещений. Если они не являются общим имуществом (не содержат коммуникаций), они выделены, как самостоятельные объекты и Вы хотите их продать жильцам, то тут следует составлять договор купли-продажи нежилого помещения.

 С уважением, С.Сергеев


Эксперт:

Уважаемый Евгений! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

как следует из мнения УГА фактически в Вашем случае речь идет о 4-х этажном доме, но это не так и Вам следовало или следует обжаловать разрешение с таким смыслом, чтобы в разрешении фигурировали кладовые нежилые помещения.

Далее, эти кладовые помещения Вы ставите на кадастровый учет, далее, регистрация права на данные объекты, причем кладовые могут принадлежать отдельным собственникам, как отдельный объект права.

Если речь идет о кладовых помещениях как общем имуществе многоквартирного жилого дома (ст.36 ЖК РФ), то в данном случае для их отчуждения требуется согласия собственников помещений в данном доме, о чем Вам коллеги уже описали.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://domovik.guru/zakon/otchuzhdenie-dvizhimogo-imushhestva-i-nedvizhimogo-chto-oznachaet-eto-ponyatie.html
  • https://imeyupravo.com/zhilishchnoepravo/otchuzhdenie-nedvizhimogo-imushhestva-osobennosti-protsedura-uplata-nalogov.html
  • https://pravovdom.ru/zemlya/otchuzhdenie-nedvizhimogo-imushhestva.html
  • http://pravozhil.com/oformlenie/otchuzhdenie-nedvizhimogo-imushhestva.html
  • http://capitalgains.ru/stati/otchuzhdenie-imushhestva.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий