Лучшее издательство для настоящего бухгалтера. В августе 2019 г. нас читают в бухгалтериях 30000 российских компаний. Присоединяйтесь!. Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества? Чем отличаются отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества? Список, что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества. Законодательное определение по ГК РФ неотделимых улучшений квартиры. Нужно ли возмещение неотделимых улучшений по договору аренды.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

« Неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. »

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.
  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08...К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19...К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68...К 19 — НДС принят к вычету
Д 01...К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26...К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

  1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений: Д 02...К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений) Д 91...К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений Д 91...К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений Д 99...К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).
  2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль. Д 76...К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений Д 91...К 68/НДС — Начислен НДС Д 91...К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый учет неотделимых улучшений

Это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества без нанесения ему вреда (например, установка систем вентиляции, водоснабжения, прокладка скрытой проводки, прочая реконструкция/модернизация имущества), то есть фактически они являются неотъемлемой частью этого имуществап. 2 ст. 623 ГК РФ. А раз так, то эти улучшения в любом случае являются собственностью арендодателя и должны быть ему переданы. И порядок такой передачи лучше зафиксировать в договоре аренды.

В целях налогового учета датой передачи неотделимых улучшений считается наиболее ранняя из дат:

  • <или>день подписания с арендодателем акта приема-передачи неотделимых улучшений;
  • <или>день возврата арендодателю арендованного имущества.

Но прежде чем создавать неотделимые улучшения, арендатору нужно получить от собственника согласие на проведение таких работ. Ведь если арендодатель не заинтересован в улучшениях и потребует привести имущество в первоначальное состояние, то арендатору придется нести дополнительные расходы на демонтаж улучшений и устранение последствий такого демонтажа. От наличия согласия будет зависеть налоговый учет неотделимых улучшений.

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Если условие о возмещении затрат на улучшения не предусмотреть в договоре, то арендатор будет иметь право на возмещение своих затрат на создание только согласованных с арендодателем неотделимых улучшений. И обратиться к арендодателю за возмещением он сможет лишь после прекращения договора арендып. 2 ст. 623 ГК РФ.

Кроме того, для целей учета важно определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) будут производиться эти улучшения. Это стоит отразить сразу же в договоре аренды либо в отдельном соглашении при получении согласия на проведение конкретных работ.

Кстати, существует срок давности для предъявления арендатором требований о возмещении стоимости улучшений. По общему правилу он составляет 3 годаст. 196 ГК РФ. Вот только с какого момента нужно исчислять этот срок? У судов по этому вопросу сформировалось две позиции. Так, срок исковой давности исчисляется с момента:

  • <или>окончания работ по улучшениям (что должно подтверждаться соответствующей первичкой арендатора)Постановления АС ЗСО от № Ф04-19753/2015; ФАС ЗСО от № А27-6172/2013; ФАС ДВО от № Ф03-1165/2013;
  • <или>прекращения договора арендыПостановления ФАС ПО от № А06-4247/2012; АС МО от № Ф05-2860/2016; 1 ААС от № А79-2867/2014; АС СЗО от № Ф07-4672/2015.

СИТУАЦИЯ 1. Арендодатель дал согласие на улучшения и компенсирует арендатору расходы

Налог на прибыль у арендатора. На дату передачи арендодателю улучшений арендатор:

  • сумму причитающейся ему компенсации признает в налогооблагаемых доходахст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ. Расчет суммы компенсации желательно привести в акте приема-передачи улучшений;
  • сумму затрат на создание улучшений (стоимость работ/услуг, материалов) учитывает в «прибыльных» расходахПисьмо Минфина от № 03-03-06/1/651.

Даже если в договоре будет определено, что неотделимые улучшения передаются арендодателю при возврате имущества из аренды и в течение срока аренды они являются собственностью арендатора, амортизировать их до момента передачи арендатор все равно не сможетп. 1 ст. 258 НК РФ.

Требование арендодателя вернуть все как было — вершина айсберга. А кроме того, у ИФНС будут претензии, если арендатор еще и учтет в расходах несогласованные улучшения

Налог на прибыль у арендодателя. Арендодатель, в свою очередь, отражает неотделимые улучшения как приобретение имущества. Как правило, они являются амортизируемым имуществом и их стоимость списывается через амортизациюп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ. Несмотря на то что неотделимые улучшения являются частью сданного в аренду имущества, у них и у самого объекта могут быть разные сроки полезного использования. Поэтому:

  • <если>улучшение поименовано в Классификации ОСутв. Постановлением Правительства от № 1 (например, лифт, установленный в здании), то его можно учесть как отдельный объект ОС, установить по нему свой СПИ и амортизировать в обычном порядке;
  • <если>произведенное улучшение нельзя признать отдельным ОС и установить свой СПИ (к примеру, устройство бетонной стяжки для повышения шумоизоляции здания), то его стоимость увеличивает первоначальную стоимость имущества, переданного в арендуп. 2 ст. 257 НК РФ. То есть затраты на улучшения будут списываться посредством амортизации всего объекта исходя из его новой первоначальной стоимости с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода улучшений в эксплуатацию.

Причем арендодатель к полученным неотделимым улучшениям может применить амортизационную премиюп. 9 ст. 258 НК РФ.

НДС у арендатора. На дату передачи арендодателю улучшений арендатор должен начислить НДС по ставке 18%, ведь происходит реализация результата работподп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 164, п. 1 ст. 167 НК РФ; Письма Минфина от № 03-07-11/59765, от № 03-07-05/5259; п. 26 Постановления Пленума ВАС от № 33. Налоговой базой будет стоимость работ (без НДС)п. 1 ст. 154 НК РФ. При этом арендатор должен в течение 5 календарных дней составить счет-фактуру в двух экземплярах и один из них передать арендодателюп. 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ. А раз передача арендодателю неотделимых улучшений облагается НДС, то входной НДС по выполненным работам и израсходованным материалам арендатор может смело принять к вычету в общем порядкеподп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

Заметим, что если до передачи неотделимых улучшений арендатор получит компенсацию их стоимости, то это будет аванс, с суммы которого нужно начислить НДСподп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ. И потом его можно принять к вычету в момент начисления НДС на дату передачи улучшенийп. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ.

НДС у арендодателя. Входной НДС, предъявленный арендатором, арендодатель может принять к вычету после принятия к учету переданных неотделимых улучшений на основании правильно оформленного счета-фактуры арендатора и при условии использования улучшенного объекта в облагаемых НДС операцияхподп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ; п. 26 Постановления Пленума ВАС от № 33.

СИТУАЦИЯ 2. Арендодатель дал согласие на улучшения, но расходы не возмещает

Налог на прибыль у арендатора. В этом случае арендатор признает неотделимые улучшения у себя в учете в качестве отдельного объекта ОС и, соответственно, списывает их стоимость через амортизациюп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ. При этом для определения нормы амортизации можно использоватьп. 1 ст. 258 НК РФ; Письмо Минфина от № 03-03-06/1/638:

  • <или>СПИ самого неотделимого улучшения, если оно поименовано в Классификации основных средствутв. Постановлением Правительства от № 1;
  • <или>СПИ неотделимого улучшения согласно техническим условиям или рекомендациям производителя, если соответствующий срок для них в Классификации не указанп. 6 ст. 258 НК РФ. При этом нужно быть готовым представить доказательства установленного срокаПостановление 13 ААС от № 13АП-17612/2015;
  • <или>СПИ арендованного имущества.

Амортизировать неотделимые улучшения можно только в течение срока действия договора арендып. 1 ст. 258 НК РФ; Письмо Минфина от № 03-03-06/2/16376. И если СПИ неотделимых улучшений превышает срок договора аренды, арендатор не успеет полностью самортизировать улучшения. Тогда недосписанную сумму в «прибыльных» расходах учесть уже не получитсяп. 5 ст. 270 НК РФ.

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Даже если арендодатель не намерен возмещать арендатору стоимость улучшений, письменное согласие на улучшения от него стоит получить. Ведь без такого документа арендатор не сможет признать затраты на улучшения в «прибыльных» целях. Да и самому арендодателю придется отразить внереализационный доход.

Что касается установления СПИ, равного сроку договора аренды, то у судов разный подход к такому методу. Некоторые судьи считают, что так делать нельзя, поскольку это не предусмотрено НК РФПостановление 13 ААС от № 13АП-17612/2015. А вот судьи АС МО признали правильным СПИ, который равен периоду до окончания действия договора аренды, посколькуПостановление АС МО от № А40-105354/13:

  • устанавливать СПИ неотделимых улучшений исходя из СПИ здания в целом неправильно, ведь здание, в котором произведены улучшения, не является собственностью арендатора и передано ему в аренду на период действия договора;
  • именно в этот период капвложения приносят арендатору экономические выгоды.

Заметим также, что продолжать амортизировать улучшения:

  • можно, если договор аренды будет пролонгирован (продлен на новый срок путем изменения сторонами этого условия договора)Письмо Минфина от № 03-03-06/1/689;
  • нельзя, даже если будет заключен новый договор аренды того же имуществаПисьмо Минфина от № 03-03-06/2/2269.

Что касается применения амортизационной премии по неотделимым улучшениям, то Минфин считает, что у арендатора такой возможности нетПисьмо Минфина от № 03-03-06/1/663. Это объясняется тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе арендатора. Кроме того, для капитальных вложений в арендованные объекты ОС установлен особый порядок начисления амортизации. И некоторые суды придерживаются такой же позицииПостановления ФАС ВВО от № А28-2330/2013; 2 ААС от № А28-9074/2013. Но есть и судебные решения в пользу компаний-арендаторовПостановления ФАС МО от № Ф05-5053/2014; АС СКО от № Ф08-7499/2014; АС МО от № Ф05-12514/14; 9 ААС от № 09АП-40682/2014, от № 09АП-24430/2014.

Упомянутые в статье Письма Минфина можно найти: раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Налог на прибыль у арендодателя. Несмотря на то что улучшения получены безвозмездно, внереализационный доход у арендодателя не возникает в силу прямого указания на это в НК РФподп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ.

А раз улучшения получены безвозмездно, то их стоимость не влияет на первоначальную стоимость ОС, в отношении которых они произведенып. 1 ст. 258 НК РФ.

НДС у арендатора. При передаче на безвозмездной основе неотделимых улучшений арендатор начисляет НДС, ведь эта операция также признается реализациейПисьма Минфина от № 03-07-11/25386, от № 03-07-11/74085; Постановления АС ПО от № Ф06-21066/2013, от № Ф06-9162/2016; АС УО от № Ф09-1546/16. При этом арендатор может принять к вычету входной НДС по материалам и работам, приобретенным для создания этих улучшенийподп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ; Письма Минфина от № 03-07-11/25386, от № 03-07-11/74085.

Есть мнение, что если сразу по окончании договора аренды заключается новый договор аренды того же самого имущества на тех же условиях, то арендатору не нужно начислять НДС со стоимости улучшенийПостановление АС УО от № Ф09-5325/14, ведь арендные отношения не прекращались.

НДС у арендодателя. Входной НДС, начисленный арендатором при передаче неотделимых улучшений, арендодатель принять к вычету не может, даже если получит от арендатора счет-фактуру. Посколькуподп. «а» п. 19 Правил ведения книги покупок, утв. Постановлением Правительства от № 1137; Письмо Минфина от № 03-07-11/197:

  • этот НДС арендодателю не предъявляется, ведь он ничего арендатору не платит;
  • счет-фактура, полученный при безвозмездной передаче, в книге покупок у получателя не регистрируется.

СИТУАЦИЯ 3. Арендодатель не давал согласия на улучшения, расходы на них не возмещает, но улучшения принимает

Налог на прибыль у арендатора. Арендатору в таком случае стоимость неотделимых улучшений нельзя учесть в целях налога на прибыльп. 1 ст. 256, п. 5 ст. 270 НК РФ; Письмо УФНС по г. Москве от № 20-12/25161.

Налог на прибыль у арендодателя. Как и в ситуации 2, арендодатель, согласно положениям НК РФ, не должен учитывать стоимость безвозмездно полученных неотделимых улучшений в своих налогооблагаемых доходахподп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Однако Минфин настаивает на том, что это не распространяется на ситуацию, когда улучшения произведены без согласия арендодателя. Чиновники считают, что такие улучшения после окончания срока аренды учитываются в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ исходя из рыночных цен на такие работып. 8 ст. 250 НК РФ; Письмо Минфина от № 03-03-06/1/280.

НДС у арендатора. Начислять и принимать к вычету налог арендатор будет по аналогии с рассмотренной уже ситуацией 2.

Если же арендодатель откажется принимать неотделимые улучшения и арендатору придется их демонтировать, тогда НДС к начислению у арендатора не возникнет. А входной НДС он сможет принять к вычету в обычном порядкеподп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ. Причем при демонтаже улучшений восстанавливать входной налог арендатору не нужно, поскольку ликвидация ОС в перечне случаев, в которых требуется восстановить НДС, не указанап. 3 ст. 170 НК РФ.

НДС у арендодателя не учитывается так же, как в ситуации 2.

Как ведется учет неотделимых улучшений

Как ведется учет неотделимых улучшений

Юридические лица — арендаторы и арендодатели — обязаны вести учет неотделимых улучшений. Собственники недвижимости должны помнить, что:

По НК РФ, учитывать нужно амортизируемое имущество со сроком полезного использования более года, стоимостью более 20 000 рублей, оплаченное собственником.

После выплаты компенсации арендодатель имеет право увеличить размер амортизации.

После произведения неотделимых улучшений вырастает стоимость объекта.

Арендаторы могут учитывать неотделимые улучшения в качестве расходов при расчете налога на прибыль, если собственник недвижимости дал свое согласие на внесение изменений. Нужно помнить, что:

Учитывать расходы можно при расчете налога на прибыль, если была выплачена компенсация.

Если компенсация не выплачена, можно начислить амортизацию за учтенный объект.

Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем окончания работ по неотделимому улучшению. В этом случае дата фиксируется актом приема-передачи.

Если за весь период аренды амортизация не покрыла расходы на улучшения, оставшаяся некомпенсированной сумма переходит в статус убытков — то есть остается неучтенной — и не учитывается при налогообложении.

При продлении договора аренды можно сохранить амортизацию.

В бухгалтерском учете нужно отражать неотделимые улучшения, если они соответствуют ряду требований, а именно:

объект будет использоваться компанией длительное время, точнее — не меньше 12 месяцев;

неотделимые улучшения объекта используются для нужд, которые потом подразумевают получение оплаты;

в объем целей компании не входит последующая перепродажа объектов с неотделимыми улучшениями;

в дальнейшей перспективе объект может принести доход.

Учет отделимых улучшений

Это улучшения, которые можно отделить от арендованного имущества без причинения ему вреда и оставить себе (использовать на другом объекте или продать). К примеру, таковыми считаются съемные кондиционеры, разборные межкомнатные перегородки, наружная вывеска, автосигнализация. Учет таких улучшений зависит от того, кому они принадлежат.

СИТУАЦИЯ 1. Отделимые улучшения принадлежат арендатору

Таково общее правилоп. 1 ст. 623 ГК РФ. И на установку таких улучшений по умолчанию не нужно получать согласие у арендодателяп. 3 ст. 623 ГК РФ.

Поскольку отделимое улучшение — это самостоятельный объект, то с его учетом сложностей возникнуть не должно. В зависимости от срока полезного использования (СПИ) и стоимости этого объекта, в бухгалтерском и налоговом учете арендатора он признаетсяп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257, подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ; пп. 4, 5 ПБУ 6/01:

  • <или>основным средством, если его СПИ превышает 12 месяцев, стоимость в бухучете — более 40 000 руб., а в налоговом учете — более 100 000 руб. Тогда затраты списываются через амортизацию. В налоговом учете к этому объекту можно применить амортизационную премиюп. 9 ст. 258 НК РФ;
  • <или>МПЗ, если условия признания объектов в качестве ОС не выполняются. Тогда затраты списываются в расходы единовременно при вводе объекта в эксплуатацию.

Входной НДС по отделимому улучшению принимается арендатором к вычету в общем порядкеп. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

По понятным причинам в учете арендодателя такие отделимые улучшения никак не отражаются.

СИТУАЦИЯ 2. Отделимые улучшения принадлежат арендодателю

Стороны в договоре аренды могут установить, что отделимые улучшения переходят в собственность арендодателяп. 1 ст. 623 ГК РФ. Тогда в договоре следует определить, в какой момент передаются улучшения (по окончании срока аренды или сразу же после завершения работ по их производству), а также порядок возмещения (оплаты) арендодателем их стоимости (деньгами, в счет арендной платы или не возмещаются вовсе).

Если арендодатель возмещает арендатору стоимость отделимых улучшений, то эта операция отражается в учете у обеих сторон как обычные приобретение и реализация имущества.

Если стоимость отделимых улучшений арендодателем не возмещается, то это означает, что арендодатель получает имущество на безвозмездной основе. В таком случае:

  • арендатор не сможет учесть стоимость этого имущества в «прибыльных» расходахп. 16 ст. 270 НК РФ. К тому же ему придется начислить НДС с рыночной стоимости передаваемого имуществаподп. 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ; Письмо Минфина от № 03-07-11/402. Причем в расходах начисленный НДС учесть нельзяп. 16 ст. 270 НК РФ;
  • арендодатель должен включить рыночную стоимость полученного имущества (не менее его остаточной стоимости по данным передающей стороны) во внереализационные доходып. 8 ст. 250 НК РФ. При этом права на вычет входного НДС у него нетподп. «а» п. 19 Правил ведения книги покупок, утв. Постановлением Правительства от № 1137; Письмо Минфина от № 03-07-11/197.

Вопросы и ответы

уважаемые коллеги!

Ситуация: арендатор расторгает договор с арендодателем по аренде торговой площади. Имеются, как известно, отделимые и неотделимые улучшения. Неотделимые – собственность арендодателя. Отделимые арендатора.

Отделимых улучшений примерно на 400 000 рублей.

Договор расторгается с 1-го декабря.

К отделимым улучшения в частности в данном случае определены: стол, стулья, ресепшн, светильники, торговое оборудование, сплит.

Арендатору демонтировать и забрать просто так отделимые улучшения смысла мало – т.к. например торговое оборудование уникальное, разрабатывалось под конкретный дизайн проект и тд.

Рассматриваем вариант оставить эти улучшения, пока не демонтировать, не забирать, до появления нового потенциального арендатора в надежде что они его заинтересуют.

Задача: как оставить в помещении неотделимые улучшения на неопределенный срок после расторжения договора. Оставить так чтобы права за ними сохранились у арендатора, ну и обеспечить их сохранность? Составить какой то документ, где списком и с фото отобразить эти улучшения и дать на подпись собственнику помещения?

P.S. При этом арендатор будет через суд пытаться компенсировать расходы на неотделимые улучшения..)

Эксперт:

Евгений,  

В первую очередь, вы можете заключить с арендодателем договор хранения, который позволит Вам оставить оборудование там. 

ГК РФ Статья 886. Договор хранения

 
1. По договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.

Конечно же всё имущество на хранении следует максимально прописать и конкретизировать, чтобы ничего не было утеряно или заменено на дешевые аналоги. 

Эксперт:

Евгений, не совсем понятно какая договоренность между сторонами по поводу этого оборудования. 

Если арендатор оставляет это оборудование, сохраняя за собой право на него (оно за ним сохранено в силу закона — это его собственность), то за чем ему требовать расходы на это оборудование? 

Так-то по договору хранения (согласно статье 886 ГК РФ) с подписанием передаточных актов всё оформляется без особых проблем. А как арендатор хочет определить дальнейшую судьбу своего оборудования?

Эксперт:

Евгений.

Требуется Ваше уточнение:

Арендатору демонтировать и забрать просто так отделимые улучшения смысла мало – т.к. например торговое оборудование уникальное, разрабатывалось под конкретный дизайн проект и тд.

Задача: как оставить в помещении неотделимые улучшения на неопределенный срок после расторжения договора.

Вы хотите оставить отделимые улучшения или неотделимые?

Эксперт:

Евгений.

Задача: как оставить в помещении неотделимые улучшения на неопределенный срок после расторжения договора. Оставить так чтобы права за ними сохранились у арендатора, ну и обеспечить их сохранность?

Евгений

Я так понимаю, Вы хотите на бесплатной основе оставить там улучшения. Тогда полагаю, можно заключить доп соглашение к договору, где указать, что арендатор обязуется забрать отделимые улучшения в течение, например, 45 дней, но не более 10 дней после передачи помещения новому арендатору. Хотя, думаю, здесь тоже есть риск предъявления арендодателем требования возмещения расходов на хранение, но менее явный.

Статья 421 ГК Свобода договора
Эксперт:
При этом арендатор будет через суд пытаться компенсировать расходы на неотделимые улучшения..)

Евгений

Дополню к ответу коллеги.

Взыскать планируете с арендодателя? Что у Вас по этому поводу сказано в договоре? 

Думается, что все неотделимые улучшения проводятся за Ваш счет и при расторжении не компенсируются.

ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Либо, если арендодатель желает, он может выкупить данное оборудование, о чем также будет заключен соответствующий договор

Эксперт:

Евгений, добрый день! Ну собственно заключить с арендодателем договор хранения при условии, что он согласен, определить условия и срок, размер вознаграждения, как вариант можно предусмотреть в качестве такового процент от суммы, которая будет получена при продаже данного оборудования новому арендатору

ст. 896 ГК РФ

Вознаграждение за хранение должно быть уплачено хранителю по окончании хранения, а если оплата хранения предусмотрена по периодам, оно должно выплачиваться соответствующими частями по истечении каждого периода.

5. Правила настоящей статьи применяются, если договором хранения не предусмотрено иное.

Эксперт:

Евгений.

Могу предложить такой вариант (на случай, если не будет согласия заключить договор хранения): в соглашении о расторжении договора (если договор расторгается по соглашению) можно прописать условие о том, арендатор оставляет арендодателю отделимые улучшения (уникальное торговое оборудование) за определенную плату. Такое соглашение могло бы избавить от проблемы с сохранностью имущества, а также позволило бы компенсировать затраты. 

К соглашениям о расторжении договора также применяются общие положения о свободе договора.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Источники

Использованные источники информации.

  • https://kontur.ru/articles/2061
  • https://glavkniga.ru/elver/2016/18/2480-uluchshenija_arendovannogo_imuschestva.html
  • https://j.etagi.com/ps/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushchestva/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий