В настоящей статье речь пойдет о специфике заключения и оформления договора аренды с последующим выкупом. Каковы особенности аренды с последующим выкупом в РФ? Ответы на вопросы нанимателей, планирующих выкупать землю или другие объекты недвижимости, предоставляют юристы-практики на Правовед.ru

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Составление договора.

Особенность договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что он сочетает в себе два типа соглашения:

  • Договор аренды.
  • Договор купли-продажи.

Государственной регистрации соглашение подлежит в момент перехода права собственности. Именно тогда начинают действовать нормы договора купли-продажи.

Структура документ следующая:

  1. Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель». Учитывая, что статус в определенный момент меняется, целесообразнее прописать в документе «Сторона 1» и «Сторона 2».
  2. Предмет договора – это существенное условие сделки, без которого она не будет считаться заключенной. В роли предмета выступает объект недвижимости, который должен быть максимально подробно расписан (технические характеристики, точный адрес и реквизиты правоустанавливающих документов).
  3. Стоимость договора – подразумевает количество финансовых средств, подлежащих перечислению. Чтобы оценить дом можно пригласить эксперта.
  4. Схема оплаты. Здесь нужно максимально подробно расписать, с какой периодичностью будет перечисляться стоимость выкупа (ежемесячно или ежегодно), а также в каких размерах она будет осуществляться. Нужно прописать максимальный срок окончательных расчетов. Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности. При безналичном расчете подобная мера не нужна.
  5. Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
  6. Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон. Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом. Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
  7. Учет тарификации. Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.
  8. Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
  9. Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
  10. Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
  11. Страховка. Этот пункт не относится к обязательным. Нужно указать, кто именно будет страховать.

Важно учитывать, что чем больше подробностей будет предусмотрено в соглашении, тем лучше оно будет защищать права сторон.

Вернуться

Переход права собственности.

Переход права собственности происходит при соблюдении перечисленных условий:

  • Окончание срока действия договора.
  • Произведение оплаты стоимости недвижимости в полном объеме.

В этот момент договор аренды начинает осуществлять функции договора купли-продажи. Государственной регистрации документ подлежит именно в это время (п. 1 ст. 521 Гк РФ).

При переходе права собственности происходит:

  • Внесение изменений в Росреестр.
  • Выдача нового свидетельства о праве.

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом имеет множество нюансов, которые должны быть учтены для признания сделки действительной и защиты прав каждой из сторон.

Вернуться

Налоговые последствия

  • Внесение суммы за аренду влечет за собой для арендодателя и выплату всех налогов по данной площади, к которым можно отнести амортизацию. Бухгалтерские отчисления, коммунальные платежи и т.д.
  • От того, каким образом определена в договоре стоимость арендуемого вами жилья, таким образом и будет производиться первоначальная стоимость квартиры.
  • К примеру, если в договоре выкупная цена – это сумма за все платежи по аренде, то покупатель может стать обладателем имущества с изначальной стоимостью.

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Фото 2

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

  • если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
  • документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
  • срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
  • выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
  • при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.
Обратите внимание!

Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

  • движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
  • те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
  • лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
  • при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.
Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения ≈ 15 КБ Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу! Скачать образец

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2019 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.
Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

  • техническое описание объекта;
  • стоимость для перехода прав собственности;
  • срок договора;
  • условия аренды и оплаты;
  • ответственность сторон и описание возможных рисков.
Образец договора аренды недвижимого имущества ≈ 14 КБ Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу! Скачать образец


Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

Обратите внимание!

Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

Образец договора аренды с правом выкупа нежилого помещения ≈ 32 КБ Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу! Скачать образец

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Образец договора аренды оборудования с последующим выкупом ≈ 14 КБ Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу! Скачать образец

Как составить договор

Не поскупитесь и лучше обратитесь к опытному юристу, который правильно и грамотно поможет составить вам договор при этом, не забывая учесть все интересующие требования обеих сторон сделки. В договор в обязательном порядке, помимо выше перечисленных в статье пунктов, должны присутствовать также информация об арендуемой жилой площади (прописать необходимо все до мельчайших подробностей), стоимость аренды, а также всю информацию о продавце и покупателе.

Это все необходимо, чтобы обезопасить и ту, и другую сторону сделки от различного рода нарушений. В противном случае, если не будет указано хотя бы один из всех перечисленных пунктов, договор с легкостью признают недействительным.

Оформление правоотношения

Фото 3

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

  • по завершении арендного срока;
  • досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон. И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие. По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства. Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей. Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия. Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.

В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

  • адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
  • наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
  • инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
  • функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
  • площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.

Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

  • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
  • Глобально ухудшает помещение;
  • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
  • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Особенности и нюансы сделки

Фото 4
  • Пожалуй, главной из особенностей данного типа сделки – это договор, о котором говорилось ранее. Договор включает в себя две составляющие и по составу похож на договоры и купли-продажи, и аренды. Если вы все же решили прибегнуть к применению данного типа сделки, не поленитесь и прочитаете все соответствующие статьи в гражданском кодексе Российской Федерации, там вы сможете найти полезную для вас информацию.
  • Еще одна особенность аренды с последующим правом выкупа – это постоянное колебание цен на рынке, в связи с чем и варьируются цена на квартиру, которую вы желаете приобрести.
  • Предположим, договор аренды был заключен в 2008 году, и на тот момент эта жилая площадь стоила 3 миллиона рублей. В 2015 году стоимость квартиры уже будет составлять 5 миллионов рублей. Поэтому при составлении договора необходимо будет учесть и этот аспект: будет ли изменяться цена, если нет, то расчет выплат за аренду существенно упрощен.

Например: квартира стоила 3 миллиона рублей. Арендуете вы жилье на 60 месяцев. Тогда выплаты ваши ежемесячные будут равняться 50 тысячам рублей. В том случае, если ожидается изменение цены, то в конце срока действия составленного между сторонами договора либо происходит перерасчет и продолжаются обязательные выплаты, либо покупатель после выплаты основного долго доплачивает недостающую сумму и становиться полноправным владельцем.

Договор не регистрируется, то есть государственная регистрация не требуется.

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

  • арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
  • жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
  • площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

  1. Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
  2. Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
    • документ оформляется обязательно в письменной форме;
    • из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
    • в документе прописываются все существенные условия аренды:
      • предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
      • стороны сделки – вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
      • размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
      • срок действия арендного договора;
      • выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
      • условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
  3. Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
  4. Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
  5. По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
  6. Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Как оценить квартиру.

Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:

  • Еежемесячный перерасчет оплаты с учетом естественной тарификации.
  • Произведение расчетов при помощи долларов либо евро.

Чтобы избежать конфликтов, в договоре желательно указать не окончательную стоимость жилья, а формулу ее изменения и исчисления.

Вернуться

Фото 4

Что такое аренда с выкупом?

Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме. Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи. При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).

Читайте также Дарение квартиры родственнику

Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектами подобных отношений могут быть:

  • квартиры, дома и дачи;
  • земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
  • оборудование и технические средства;
  • авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Обратите внимание!

Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.

Читайте также Отключение канализации за неуплату — законная мера или произвол?

Определение выкупной стоимости

Данный пункт является важным при составлении договора для обеих сторон. Для того чтобы правильно вычислить выкупную стоимость жилых метров необходимо обратиться к 624 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации, где прописано, что:

  • Общий размер выкупной стоимость за выбранное вами жилье должен быть равен сумме платежей за аренду, которые вы будут выплачивать на протяжении всего срока аренды. Внесение дополнительных платежей запрещено.
  • Сумма по выплате за аренду определяется отдельно, а вот сумма выкупная по квартире также отдельно. Особенность в том, что размер аренды может и не покрыть стоимость жилья. Поэтому продавец имеет права взимать дополнительные денежные средства для полного покрытия стоимость.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Фото 5

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Вопросы и ответы

ООО А передает ООО Б транспортное средство в аренду с последующим выкупом по истечении 3 лет.

По договору - право собственности на ТС до момента оплаты всех арендных платежей и выкупной стоимости у ООО А

В период аренды, ООО Б признано банкротом , при этом ООО Б выплачено ООО А больше 50% выкупной стоимости ТС.

Вправе ли ООО Б удержать ТС у себя ссылась на то что им уплачено более 50% выкупной цены?

Какие шансы у ООО А вернуть свое ТС?

Эксперт:

Анна.

Вправе ли ООО Б удержать ТС у себя ссылась на то что им уплачено более 50% выкупной цены?

— нет, не вправе. Был подписан договор. Помимо того, что ГК говорит о свободе договора, он так же указывает, что (ст. 421 ГК)   

Условия договора определяются по усмотрению сторон, 

Это чистая коммерческая сделка, без каких-либо кабальных условий и т.п., поэтому никакого удержания при неисполнении условий договора быть не должно, то противоправно.

Какие шансы у ООО А вернуть свое ТС?

— отличные шансы. Составляется претензия на основе условий договора, затем следует обращение в суд (скорее всего до этого не дойдет, учитывая, что у ООО Б и так достаточно проблем), если дойдет, имущество будет возвращено при помощи приставов, если это понадобится.

Эксперт:

случай у Вас конечно интересный, для начала хотелось бы посмотреть на сам Договор. 

На данный момент, полагаю что шансы возврата есть, Вам необходимо в общеисковом порядке обратиться к банкроту с требованием о возврате имущества, при этом ссылаться нужно на следующее: 

Ст. 624 ГК РФ: 

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть отсюда следует, что право собственности на автомобиль арендатор приобретет только с момента внесения выкупной цены полностью, до этого момента он удерживает его у себя неправомерно. 

Таким образом шансы на успех, достаточно велики. 

Эксперт:

Анна, добрый вечер! Согласно ст. 624 ГК РФ

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

т.е. в принципе возможность выкупа арендованного имущества предусмотрена и самим ГК. Что касается возможности удержания, то это все таки относится больше к договору купли продажи в части возможности продавца требовать назад переданное имущество в случае нарушения графика платежей если за товар уплачено не более половины цены. Тут  оснований удерживать имущество  нет если иное не предусмотрено самим договором

Эксперт:

Анна,

Вправе ли ООО Б удержать ТС у себя ссылась на то что им уплачено более 50% выкупной цены?

В данном случае, если договор исполняется надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ), то потребовать его обратно Вы не вправе, если только в договоре нет условия о досрочном расторжении договора в любое время в  одностороннем порядке.

Тут очень важно увидеть условия договора, а также уточнить у Вас о наличии нарушения обязательств по оплате.  

Вы указали, что у Вас был заключен договор аренды с последующим выкупом.  Так ли  указано в договоре? Может это договор финансовой аренды лизинга?  

Какие шансы у ООО А вернуть свое ТС?

Шанс зависит от условий договора и наличия, либо отсутствия нарушений Договора. 

Эксперт:


Договор аренды с правом выкупа квалифицируется как смешанный договор,  содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи. Из  судебной практики мне встретились решения, которые ссылаясь  на положения Пленума ВАС РФ (ниже),  делают вывод о невозможности  истребовать у банкрота имущество в натуре, и содержится положение о необходимости трансформации  требований кредитора  в денежное требование. Таким образом, в рассматриваемой ситуации компания банкрот сможет  выдвигать требования о признании права собственности на ТС и удерживать его у себя.
С  даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим
Правовое обоснование в п.34  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (http://www.arbitr.ru/as/pract/...)

По смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника. Таким образом, следует признать, что положения статей 398, 456 и пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к реестровым требованиям после открытия в отношении должника  конкурсного производства в силу специальных положений законодательства о банкротстве не применимы (Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2016 N 308-ЭС16-12236 по делу N А32-4823/2010)

Судебное решение по ситуации схожей  в вопросе.
1) http://kad.arbitr.ru/PdfDocume...
2) http://kad.arbitr.ru/PdfDocume...
Следует отметить, что суды анализировали условия заключенного договора в части выкупной цены и порядка ее уплаты.  Судами был сделан вывод, что договором предусмотрен зачет арендных платежей в счет выкупной стоимости арендованных транспортных средств, что явилось еще одним аргументом для отказа в удовлетворении требований арендодателя по возврату автотранспорта.
 

Что должно быть обязательно прописано в договоре аренды с последующем выкупом, чтобы в дальнейшем не оказалось что это просто аренда?

Эксперт:

Лариса.

В договор аренды, может быть включено условие, касающееся выкупа арендованного имущества или в дальнейшем то условие может быть определено дополнительным соглашением к договору, в соответствии с положениями гражданского законодательства РФ.

Статья 624 Гражданского кодекса РФ:

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Эксперт:

В обязательном порядке в таком договоре должна быть определена выкупная цена.

Пункт 1 ст. 624 ГК РФ предусмотрено, что

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендаторомвсей обусловленной договором выкупной цены.

Соответственно ее стоит считать существенным условием договора, при отсутствии которого договор будет считаться простым договором аренды

В судебной практике отмечалось — Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 по делу N А56-36561/03, что

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного участка.

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2010 N Ф09-6216/10-С3 по делу N А60-54649/2009-С12

В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

В Вашем договоре содержится соответствующий пункт

3.10. Выкупная стоимость Предмета аренды при условии выполнения пунктов 3.4 и 3.6, уплачиваемая Арендатором Арендодателю по окончании срока аренды составляет _______ (____________)
рублей. При просрочке оплаты по пункту 3.4. более чем на один месяц, выкупная
стоимость недвижимого имущества будет составлять __________рублей.

Таким образом, нет оснований опасаться того, что заключенный договор нельзя рассматривать в качестве договора аренды с возможностью выкупа арендуемого имущества.

Эксперт:

Лариса.

В приложенном договоре существует условие о продаже имущества арендатору что не запрещено законом, но отсутствует условие о стоимости продаваемого имущества что является существенным по этому я бы вам предложил оформить отдельно предварительный договор купли продажи недвижимости и аренды.

Кроме того в договоре указан ряд условий (которые можно случайно пропустить)невыполнение которых арендаторов ставит под вопрос договор купли продажи, по этому

4.8.1.
Арендатор не менее чем за 10 (десять) дней до предполагаемой даты выкупа
уведомляет Арендодателя о намерении выкупить Предмет аренды.

4.8.3. Перед

заключением Основного договора купли-продажи Недвижимого имущества Стороны
производят сверку оплат в соответствии с пунктом 3.8 настоящего Договора, а
также Арендатор оплачивает Арендодателю денежную сумму за выкуп Предмета аренды.

что если арендодатель передумает продавать и будет вставлять «палки в колеса» уклоняться от исполднения договора.

Эксперт:

Лариса. На мой взгляд, у Вас договор аренды не с последующим выкупом, а с правом последующего выкупа, что не совсем одно и то же.

Насколько я понял из текста договора Вам предоставляется право приобрести данный объект при соблюдении Вами определенных условий:

3.8. Стороны пришли к соглашению, что при условии внесения всех платежей предусмотренных пунктами 3.4 и 4.6, а также возможных штрафных санкций, в следствии нарушения положений пунктов 3.6, 4.2, 4.3 и 4.4 настоящего договора, Арендатор имеет права выкупа Предмета аренды.

То есть если такие условия не будут выполнены, такого права Вы лишаетесь.

Еще обращает на себя тот факт, что в предмете договора не указано на принадлежность недвижимости Арендодателю, нет ссылки на Свидетельства о праве собственности на них, кадастровые номера и прочие сведения позволяющие безусловно идентифицировать объекты аренды и последующего выкупа. Думается, что в таком виде договор не будет зарегистрирован в Росреестре.

В договоре действительно определена выкупная стоимость, однако при этом платежи в период аренды выкупные суммы не включают. Выкупная стоимость выплачивается уже в договоре купли-продажи. В целом Вы можете заключать указанный договор и при соблюдении его условий будете иметь право на приобретение объекта.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://law03.ru/finance/article/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti
  • https://topurist.ru/article/53957-arenda-kvartiry-s-pravom-vykupa.html
  • https://houseconnect.ru/realty/arenda/s-pravom-vykupa.html
  • https://pravoved.ru/journal/arenda-s-posleduyushchim-vykupom/
  • https://infonedvizhimost.com/kvartira/arenda-s-pravom-vykupa.html
  • https://tipdoma.com/2018/05/arenda-s-pravom-vyikupa/
  • https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_arenda_kvartir_s_posleduyuschim_vykupom/3835
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий