В статье узнаем, что такое альтернативный тип продажи квартиры и каков порядок действий при подобной сделке. Рассмотрим все преимущества и недостатки альтернативы, риски и особенности налогообложения. Рассказываем, что такое альтернативная продажа квартиры: риски, достоинства и недостатки данного формата сделок для покупателей и продавцов. Суть сделки, ее особенности, типы участников.

Зарегистрированные собственники и пользователи жилого помещения

Нюансы альтернативной продажи недвижимости. Фото № 4

Альтернативное жилое помещение отличается тем, что на момент подписания предварительного соглашения, в нем могут быть прописаны собственники или пользователи.

Читайте также: Как провести межевание земельного участка, зачем это нужно

Под собственниками подразумеваются граждане, которые на праве долевой собственности владеют жилым помещением. Типичный случай приватизированная квартира. В ней каждый член семьи имеет свою часть, поэтому вырученные деньги от продажи делятся между каждым владельцем в зависимости от его доли.

Чтобы продать такое жилье необходимо получить разрешение всех собственников, либо предложить им купить часть продавца. Такие ситуации делают продаваемый объект недвижимости альтернативным.

Под пользователями жилого помещения подразумеваются лица, которые не имеют права собственности на квартиру, но официально прописаны в ней. Это могут быть родственники владельца, члены его семьи, либо арендаторы, которым жилье сдано в найм.

Естественно, что перед подписанием договора купли-продажи, они все должны сняться с регистрации. Такое жилье также является альтернативным.

Важно запомнить, что узнать обо всех прописанных гражданах в конкретной квартире можно в едином регистрационном центре (по-старому, паспортный стол). Для этого нужно прийти туда с продавцом, который должен взять выписку из домовой книги. Если он это отказывается сделать, лучше с таким продавцом дальне не связываться.

Несовершеннолетние собственники

Что делать, если в одной из продаваемых по альтернативной сделке квартир собственником является несовершеннолетний? Фото № 5

На сегодняшнем рынке недвижимости можно встретить множество квартир, которые принадлежат несовершеннолетним собственникам, либо последние имеют определенную часть жилого помещения. Сразу нужно сказать, что продажа такого объекта недвижимости состоится только при таких условиях.

  1. Разрешение опекунского совета. Этот государственный орган в обязательном порядке обязан дать разрешение на отчуждение квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, либо ее часть. Также это касается и тех ситуаций, когда в жилом помещении несовершеннолетние только прописаны.
  2. Перед продажей, или сразу после продажи несовершеннолетнему ребенку сразу должно быть приобретено новое жилое помещение. Это касается и квартир, которые куплены за материнский капитал.

Такая правовая ситуация делает любой объект недвижимости, который принадлежит детям, либо они имеют его часть альтернативным, поскольку продать его без одновременного приобретения нового не получится. А если даже провести сделку, то она будет отменена судом по представлению органа опеки и попечительства.

Важно запомнить, что в ситуации с несовершеннолетними, после продажи их жилья, родители должны купить им аналогичное по удобствам и квадратуре, либо в больших размерах.

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки - единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

ОБЫЧНЫЙ срок ЮРИДИЧЕСКОГО освобождения составляет 14 дней, обязательно указывается в договоре купли-продажи и не зависит от фактической передачи квартиры по акту.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые "пользователи")

Пользователи - лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. "Пользователи" могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек

Многие существенные вопросы сделки, и выписка пользователей в том числе, решаются вне текста договора купли-продажи, и регулируются условиями доступа к банковским ячейкам при взаиморасчетах.

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире "внутри семьи" через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

 

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой). Причем, делается это одновременно, т.е. сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и регистрация документов на обе квартиры происходит тоже единовременно.

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

 

Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны:

  • Покупатель квартиры-1;
  • Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
  • Продавец «альтернативой» квартиры-2.

В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

 

Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:

 

Подробный порядок действий при проведении альтернативной сделки с квартирой – рассмотрен на отдельной странице по ссылке.

 

Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

 

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры в альтернативной сделке? Смотри по ссылке.

 

Схема альтернативной продажи

Фото 2

Есть "верхний покупатель" с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько "верхних покупателей" (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или "другие покупатели" (если они покупают квартиру в цепочке).

"Нижние продавцы" только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

"Средние" одновременно и продают, и покупают с вариантами:
- с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами - ипотека, субсидия;
- высвобождением денег или
- уложиться в деньги от продажи.

Сделки-"паровозы" являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает

Мне известно о сделке-"паровозе", в которой участвовало 16 квартир. Обычно же риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Больший выбор вариантов на рынке (против одной "свободной" выставляется 2-4 "альтернативных")
  • или выигрыш по цене, потому что "свободные" квартиры несколько дороже альтернативных.
  • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые "сглаживают неровности" отношений.
  • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке - дополнительная проверка "юридической чистоты" объектов. Но не гарантия!
  • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных "несобственников").

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Высокие риски "невыхода" на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
  • Высокие риски повышения цены перед сделкой. "Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс." - такое можно услышать от риэлтора продавца.
  • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Важно! Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег

Так как люди переезжают в купленную и СВОБОДНУЮ квартиру, то последним из всех переселяется ВЕРХНИЙ покупатель. Это следует учитывать при планировании сделки.

Риски при альтернативной сделке купли-продажи

Риски при альтернативной сделке купли-продажи

Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр. В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания. Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

  • способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
  • банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
  • участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
  • участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.

Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи. Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:

  • Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
  • Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.
Пример. Андрей хочет купить трехкомнатную квартиру. Он нашел продавца Виктора, который взамен намерен приобрести две однушки. Одну из двух квартир Виктор нашел. Эта недвижимость – тоже часть альтернативной сделки, потому что ее продавец Вероника сама ищет новое жилье и съехать не может. Вторую квартиру Виктор еще ищет. Из-за сложной схемы Андрей прождет полгода, а потом выйдет из сделки.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке. В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам. Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье «Риски при покупке квартиры на вторичном рынке».

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

Фото 3
Какие документы нужны для оформления купли-продажи

Обязательные документы

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
  2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
  3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
  5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
  6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

  • Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
  • Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
  • Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

«Цепочка» квартир

«Цепочка» квартир

 

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

 

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

 

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

 

   К слову об альтернативных сделках 

(о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)

 

Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Участие несовершеннолетних собственников

Если в альтернативной сделке принимают участие несовершеннолетние, которые являются владельцами недвижимости или доли, после отчуждения жилья они должны получить недвижимость, равную по цене (или выше) той, что была продана. Если доля очень небольшая, заменой может выступать перечисление на банковский счет несовершеннолетнего соответствующей суммы. До заключения договора вопрос должен быть рассмотрен органами опеки и согласован с ними, в противном случае сделка просто не состоится.

Кстати, если продавец по какой-то причине передал долю несовершеннолетнему через дарение без согласия органов опеки, последние могут потребовать отмены сделки. Дарение недвижимости, несмотря на безвозмездный характер операции, является сделкой, а согласно закону любые сделки между опекаемым и опекуном неправомерны.

Что такое альтернативная сделка

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Особенности проведения альтернативной сделки

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.
  • Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
  • Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности. Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.

Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании ст. 157 ГК РФ и при юридических проблемах с одной из квартир приостанавливал регистрацию перехода права на всю недвижимость в цепочке. Сейчас в столице регистрация происходит по округам. Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Фото 4

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

  1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
  2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
  3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
  4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
  5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

Отрицательные стороны:

  1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый «принцип домино»: если «упадёт» один элемент, то все остальные последуют его примеру.
  2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
  3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
  4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Риски

Один из самых распространённых рисков при проведении сделки — никто не знает, как и когда сделка окончится. В некоторых ситуациях продажа может затянуться на целый год и более. Также помните, что, как правило, недвижимость реализуется по более низкой цене, нежели при стандартной купле-продаже.

Не стоит забывать, что на рынке полно мошенников и злоумышленников. Они могут ввести встречную сторону в заблуждение, особенно это касается доверчивых пенсионеров. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. При альтернативной продаже нужно постоянно контролировать всех участников, следить за движением документов, соблюдать сроки.

Если действия участников сделки не согласованы между собой, это может также увеличить срок проведения купли-продажи. Задержки по оплате могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку. Все эти риски объясняют, почему квартиры при альтернативной сделке стоят дешевле. При этом вознаграждение риэлтора обычно стоит в 2 раза больше.

Вопросы и ответы

Прошу помочь:

Продаем свою квартиру и покупаем большей площади, г. СПб.

Наши покупатели приобретают квартиру за счет собственных средств + ипотека + субсидия от города (программа расселения коммунальных квартир).

Как я понимаю, после регистрации права они должны будут подать документы в Горжилобмен для перечисления на наш расчетный счет суммы субсидии и сроки перечисления мягко говоря могут быть разные.

Мы не хотим завязывать нашего продавца (конечное звено) на ожидание данной суммы субсидии и можем ему ее возместить собственными средствами.

Вопросы:

1. Возможна ли схема, которую я описала. Как все это грамотно развести в Договорах и прописать условия перехода собственности и получения средств. Оба ДКП могут быть никак не связаны между собой?

2. Есть ли риски для нас, как продавца не получить потом деньги в полном объеме?

3. Может ли мы продавать квартиру от имени одного собственника, а приобретать сразу на имя другого?

Эксперт:
1. Возможна ли схема, которую я описала. Как все это грамотно развести в Договорах и прописать условия перехода собственности и получения средств. Оба ДКП могут быть никак не связаны между собой?

Татьяна

Татьяна, добрый день! Согласно ст. 421 ГК

 

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).В вашем случае насколько понимаю вопросы субсидирования касаются только ваших покупателей при этом ваше материальное положение позволяет заключать вторую сделку по приобретению большей квартиры вне зависимости от возмещения части средств от вашего покупателя в размере предоставляемой ему субсидии. Соответственно Вы и не обязаны увязывать ваш договор КП с этим обстоятельством
2. Есть ли риски для нас, как продавца не получить потом деньги в полном объеме?

Татьяна

с субсидиями всегда есть какие то риски т.к. в этом случае получение средств зависит от действий третьего лица,

3. Может ли мы продавать квартиру от имени одного собственника, а приобретать сразу на имя другого?

Татьяна

можете, у вас же обычный договор КП заключается, с продажей первой квартиры он никак не связан

Эксперт:
Как все это грамотно развести в Договорах и прописать условия перехода собственности и получения средств. Оба ДКП могут быть никак не связаны между собой?

Татьяна

При продаже квартиры у вас будет один договор купли-продажи квартиры между вами и Покупателем. В этом договоре вы указываете каким образом Покупатель вам производит оплату. Сроки перечисления денег из банка по ипотеке вы можете узнать в самом банке. Стоит вместе с Покупателями посетить кредитного менеджера, который пояснит все вопросы. К тому же такой договор оформляется через нотариуса. Это требование банков.

При покупке квартиры у вас будет другой договор купли-продажи, где вы будете Покупателями, а тот у кого вы покупаете — Продавцом. В нем вы указываете другие сроки и условия оплаты. 

Эти два договора никак не связаны между собой.

2. Есть ли риски для нас, как продавца не получить потом деньги в полном объеме?

Татьяна

Если у вас  в договоре все будет четко прописано, то оснований для неполучения денег у вас не будет. Единственное, если банк откажет в ипотеке, поэтому сначала сходите вместе с Покупателями в банк и сами послушайте все, о чем будет говориться об условиях перечисления денег банком, посмотрите документы на субсидию. Стоит обратиться туда, кто будет перечислять деньги на субсидию, чтобы узнать сроки. Сроки перечисления обязательно должны быть указаны в договоре купли

3. Может ли мы продавать квартиру от имени одного собственника, а приобретать сразу на имя другого?

Татьяна

Это ваше право, кто будет покупать квартиру. Продавать будет собственник.

Существует свобода договора

ст. 421 ГК

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Эксперт:

Татьяна.

1. Возможна ли схема, которую я описала. Как все это грамотно развести в Договорах и прописать условия перехода собственности и получения средств. Оба ДКП могут быть никак не связаны между собой?

Татьяна

На самом деле тут схемы никакой нет. По одному договору продаёте квартиру с рассрочкой платежа, по другому договору покупаете квартиру, как я понял единовременным платежом. Обычные условия, стандартные сделки.

2. Есть ли риски для нас, как продавца не получить потом деньги в полном объеме?

Татьяна

Конечно, такие риски всегда есть. Но Вы будете довольно неплохо защищены -у Вас же по договору будет рассрочка, а значит после регистрации квартира перейдёт в собственность покупателю, но будет находится у Вас в залоге в силу закона. Т.е. если покупатель не выплатит Вам всю сумму, Вы сможете обратить взыскание на проданную квартиру

Статья 488 ГК РФ Оплата товара, проданного в кредит

1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

3. Может ли мы продавать квартиру от имени одного собственника, а приобретать сразу на имя другого?

Татьяна

Никакких проблем не вижу, действует принцип свободы договора.

Статья 1 ГК РФ Основные начала гражданского законодательства
2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Я покупаю квартиру и один из собственников покупает альтернативное жилье, а второй собственник забирает деньги. В договоре купли продажи который будет заключаться между мною и собственниками необходимо ли прописывать параметры альтернативной сделки (адрес покупаемой квартиры, сумму, правоустанавливающие документы)? Кто, каким образом и в каком размере будет забирать деньги из ячеек (или это прописывается в договоре аренды банковской ячейки)?

Эксперт:


необходимо ли прописывать параметры альтернативной сделки (адрес покупаемой квартиры, сумму, правоустанавливающие документы)?
Мария

Нет, в договоре купли-продажи указывать параметры приобретаемой квартиры не требуется, так как это совершенно разные сделки.

Кто, каким образом и в каком размере будет забирать деньги из ячеек (или это прописывается в договоре аренды банковской ячейки)?
Мария

Я так понимаю продавцов (собственников) несколько, поэтому удобней чтобы каждый забрал причитающеюся ему денежную сумму. В договоре аренды банковской ячейки эти условия лучше согласовать.

Эксперт:


В договоре купли продажи который будет заключаться между мною и собственниками необходимо ли прописывать параметры альтернативной сделки (адрес покупаемой квартиры, сумму, правоустанавливающие документы)?
Мария

Нет, это абсолютно не нужно, так как собственники на своё усмотрение вправе распоряжаться денежными средствами с продажи их доли. Деньги Вы обоим собственникам будете давать?

Кто, каким образом и в каком размере будет забирать деньги из ячеек (или это прописывается в договоре аренды банковской ячейки)?
Мария

В договоре можете указать кто и в каком размере получит денежные средства. На счет договора банковской ячейки не могу сказать, к сожалению. Также подкрепить договор распиской, в которой будет указано кто и сколько получил за свою долю.

Эксперт:
В договоре купли продажи который будет заключаться между мною и собственниками необходимо ли прописывать параметры альтернативной сделки (адрес покупаемой квартиры, сумму, правоустанавливающие документы)?
Мария

Мария.

Нет, Вашей сделки это никак не касается и никакого значения для Вашей сделки не имеет, то есть юридически они не связаны между собой, поэтому ссылаться на вторую сделку в договоре купли-продажи не требуется.

Кто, каким образом и в каком размере будет забирать деньги из ячеек (или это прописывается в договоре аренды банковской ячейки)?
Мария

Это нужно прописать с договоре купли-продажи с ними и в договоре банковской ячейки. Лучше конечно, чтобы забирал каждый свою долю. Хотя в договоре можно указать любой вариант, главное, чтобы оба продавца были на него согласны и подписали договор.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Эксперт:
Кто, каким образом и в каком размере будет забирать деньги из ячеек (или это прописывается в договоре аренды банковской ячейки)?
Мария

Мария, добрый день! Это условия прописывается в договоре на пользование ячейкой, в основном договоре достаточно указать способ получения денежных средств продавцом

В договоре купли продажи который будет заключаться между мною и собственниками необходимо ли прописывать параметры альтернативной сделки (адрес покупаемой квартиры, сумму, правоустанавливающие документы)?
Мария

Это также не требуется так как данные условия не относятся к существенным условиям ДКП

ст. 424 ГК

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
,
Эксперт:

Мария, доброе утро.

В договоре купли — продажи Вы пишете только о тех объектах недвижимости, в отношении которых у вас, как покупателя и продавца квартиры, возникают обязательства. За альтернативу, Вы не отвечаете. Главное конкретно прописать все обязательства, так как альтернатива — тяжелый процесс и если одно звено срывается, вся сделка становится под угрозой.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

[Гражданский кодекс РФ][Глава 30][Статья 554]

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном
участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.Кто, каким образом и в каком размере будет забирать деньги из ячеек (или это прописывается в договоре аренды банковской ячейки)?
Мария

В договоре, Вы прописываете кто какую сумму получает и каким образом, в договоре аренды ячейки прописывается только порядок доступа.

Эксперт:

Вам 2я сделка не интересна и пописывать ее в своей не нужно. Вы прописываете только свою и не более того. Если же есть какие то условия от которых зависит 2я или Ваша сделка, тогда да, прописать нужно.

Что касается порядка выемки денег с ячейки, то устанавливаете самостоятельно, обычно продавец вынимает деньги при предъявлении или зарегистрированного договора или выписки с ЕРГП, тут все просто. В банке Вам при аренде ячейки предложат способ с договором скорее всего. Во всяком случае в МО это обычно так

Эксперт:
В договоре купли продажи который будет заключаться между мною и собственниками необходимо ли прописывать параметры альтернативной сделки (адрес покупаемой квартиры, сумму, правоустанавливающие документы)?
Мария

Ваша задача — указать все параметры этой сделки, альтернативная тут ни при чем.

Кто, каким образом и в каком размере будет забирать деньги из ячеек (или это прописывается в договоре аренды банковской ячейки)?
Мария

Вы можете указать на основные условия в ДКП, а в договоре с банком определить порядок пользования ячейкой и под какой документ, кем принесенный она раскрывается.

Эксперт:

Добавить хочу к ответам коллег следующее:

Вариант простой Вам предложу, раз это Вы называете альтернативной, значит эти сделки взаимосвязаны

У Вас будет при альтарнетивной сделки следующие документы

1)ДКП на покупаемую 1/2 долю квартиры.

2)Договор аренды ячейки Вами с банком- там указывается Вы взяли в аренду ячейку(яшик) например на месяц и сколько Вы за аренду платите за ячейку

3)Допольнительное соглашение к договору ареды ячейки (Вот где оговариваются все условия изъятия денег....) Вами и Банком вот в этом соглашении указываются какой продавец каким образом забирает деньги и Вы передаете ключ продавцу.Это скорее всего будет продавец альтернативной квартиры а не Ваш продавец.Но это Вас не касается В любом случае Вы передаете ключ, после получение расписки получении денег на квартиру от Вашего продавца и после регистрации 1/2 долю квартиры в Росреестре и все эти условии указывается в допольнительном соглашении к договору аренды ячейки.

Следовательно Вам не интересно Ваш продавец как будет расчитываться за альтернативную квартиру и какой у них будет ДКП и какие будет еще ячейки(вообщем то две ячейки обычно при альтернативе, три если с доплатой покупает Ваш продавец альтернативную Квартиру )

С Уважением

Источники

Использованные источники информации.

  • http://pravozhil.com/oformlenie/alternativnyj-tip-prodazhi.html
  • https://www.realtor-pro.ru/alternativa
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/
  • https://safe-estate.ru/chto-nado-znat-o-sdelke-alternativnoj-kupli-prodazhi-kvartiry/
  • https://novostroev.ru/other/alternativnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe/
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/alternativnaya-prodazha-kvartiry.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий