Советы и правила по продаже доли в квартире
Адвокаты и юристы Восточного округа г.Москвы: мкр. Новокосино, Кожухово, Выхино, Вешняки, Некрасовка, Люберецкие поля, Красная горка и др.

Если Вы хотите продать долю в квартире, вначале следует определить стоимость конкретно Вашей доли в квартире. Учитывая, что продажа осуществляется по рыночной цене, обращение к услугам риелтора неизбежно. На стоимость отдельных комнат в коммунальной квартире ориентироваться не стоит: с юридической точки зрения, квартирная доля и простая комната – понятия разные. В отличие от комнаты, территориально долю обозначить не получится. Проживание владельца доли в одной из комнат не даёт ему право собственности именно над этой частью квартиры. Значит, Вашим первым шагом должны стать переговоры с другими, проживающими на данной жилплощади людьми и выяснение, что кому принадлежит.

Порядок продажи доли в квартире, определить стоимость доли в квартире, объявление на рынке недвижимости, продажа доли земельного участка Далее обязательно предложить выкупить свою долю прочим сособственникам жилья. Для этого необходимо направить письменное уведомление о продаже с указанием всех её условий. В случае отказа собственников от покупки на протяжение месяца, можно продать долю в квартире третьим лицам.

Согласно статье 250 ГК РФ, не получив ответ остальных собственников квартиры, Вы имеете право обратиться к нотариусу, заверявшему извещение, и получить его свидетельство об отказе от преимущественного права покупки, которое, кстати, является одним из обязательных условий продажи доли. С другой стороны, не забывайте о том, что в процессе конфликта прочие долевладельцы могут пойти на хитрость, сказав, что не получали отправленных Вами уведомлений. В данном случае они сохраняют за собой право обратиться в суд (которое действует в течение трёх лет) – и судья, вполне вероятно, примет их сторону. Во избежание подобных ситуаций советуйтесь с нотариусом и риелторами заранее. Тем не менее, преимущественное право покупки распространяется только на продажу доли – на залог, аренду и дарение оно не действует. Поэтому выйти из конфликтной ситуации победителем всё же можно.

Кому и как можно продать долю в квартире

Ответ на вопрос «Можно ли продать долю квартиры?» интересует многих собственников. Да, долю недвижимости продать сложнее, чем ту же комнату в коммуналке, однако желающих приобрести найти всё равно можно. Во-первых, продать долю зачастую можно иногородним либо иностранным гражданам, которым ради заработков в более крупных городах необходимо обзавестись пропиской. Во-вторых, долю жилплощади покупают и с целью долгосрочных капиталовложений, поскольку она обходится намного более дёшево, чем квартира целиком.

Таким образом, возникает уже другой вопрос: «Как продать долю в квартире?». Проще всего дать объявление на рынке недвижимости или же обратиться в риелторское агентство. Наиболее популярны объявления в духе: «Продам долю, собственник» с перечислением метража, общего местонахождения квартиры и количества других владельцев. Вопрос конфликтов, естественно, не поднимается вплоть до самой встречи с потенциальным покупателем. Но и тогда краски существенно смягчаются. Если доля конфликтующего совладельца квартиры незначительна – упоминается его вполне возможное выселение.

Выше мы уже говорили о том, что после отказа других владельцев долевой собственности от предложенной (на равных с найденным покупателем) покупки Вашей доли можно подавать документы на государственную регистрацию будущего собственника. При подаче обязательно следует приложить заверенное нотариусом подтверждение отказа остальных квартирных собственников (к слову, каждый из них имеет право на жилплощади зарегистрироваться).

В случае, когда одним из владельцев является ребёнок или не достигший восемнадцати лет подросток, может понадобиться продать и его долю (к примеру, если желающим проделать это собственником оказывается его мать). Над тем, как продать долю несовершеннолетнего, долго ломать голову не придётся. Его участие выражается подписью матери или официального опекуна под согласием на проведение сделки. При этом, согласно гражданскому кодексу государства, обязательно следует получить разрешение органов опёки. Помните, что, прежде всего, будут рассматриваться интересы несовершеннолетнего собственника доли и их соблюдение. К примеру, представителями органов опёки будет проведена проверка условий проживания ребёнка на новом месте. Доля новой квартиры должна быть равноценна предыдущей. При их несоответствии родители сохраняют за собой право открыть на имя ребёнка либо подростка счёт, куда будет отложена сумма, равноценная жилищной доле. Если же одна из сторон выражает недовольство решением другой стороны, органы опёки или официальные представители ребёнка могут подать иск ради обжалования «приговора».

Продажа доли земельного участка

Если с продажей квартирной доли всё более-менее ясно, то решение продать долю участка, как и последующее оформление сделки, нередко вызывает подобные же вопросы и сомнения. Между тем, главное правило сделки остаётся прежним: непременный отказ от доли собственников, имеющих на неё преимущественное право покупки. Несмотря на это, список требуемой документации при совершении сделки становится длиннее – ради оформления купли-продажи в будущем.

Подобно ситуации с квартирой, предпочитаемый Вами дольщик, как и все остальные, должен узнать настоящую стоимость товара. Хитрости здесь не помогут: если остальные владельцы участка и откажутся от него в пользу выбранного Вами человека, изменить реальную цену доли законным образом будет уже невозможно. При нарушении данного условия любой из совладельцев участка приобретает право на протяжение трёх месяцев обратиться в суд за переводом на него покупательских прав.

В перечень необходимых для проведения сделки документов входят:

1. Свидетельство о государственной регистрации на долю земельного участка и построек на нем (если имеются в наличии).
2. Устанавливающие право бумаги (купля-продажа, дарственный договор, наследство, и т.д.).
3. Выписка из кадастрового паспорта на земельный участок.

После заключения сделки новый собственник должен зафиксировать свою долю в специальной регистрационной службе. В качестве образца можно привести реализацию собственнической доли участка в населённом пункте. При условии, что недвижимость на земельном участке отсутствует, чтобы продать долю, предоставляются следующие документы для определения реквизитов отчуждаемого участка: его месторасположение, площадь целиком, стоимость, кадастровый номер и категория, разрешённое использование, и т.д. Разумеется, все долевладельцы обладают правом общей долевой собственности и приоритетным выкупом доли по указанной цене при равных условиях, за исключением реализации во время аукциона (т.е. публичных торгов).

Продажа доли в уставном капитале

Продать долю в уставном капитале чаще всего хотят члены общества с ограниченной ответственностью, более известного как ООО. Осуществить это сложнее, чем в ситуации с квартирной долей или же с долей земельного участка, поскольку судебно-арбитражная система продолжает активно меняться и вести бесконечные дискуссии по поводу сделок купли-продажи доли в ООО.

Из неподдающихся опровержению правил можно назвать следующие.

Во-первых, соблюдение преимущественного права всех участников общества (а также – в случае, если это предусмотрено уставом, - и самого общесва) является официальным требованием со стороны закона, и пренебрегать им при намерении продать долю ни в коем случае нельзя.

Во-вторых, первым делом следует установить, не является ли продажа конкретной доли официальным запретом со стороны закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», который официально не разрешает продажи неоплаченных частей доли, отчуждение доли с уходом всех учредителей общества, продажу преимущественного и дополнительных прав, а также – продажу долей третьим лицам без согласия остальным участников ООО. Нарушения этих запретов может рассматриваться как самое частое основание для того, чтобы оспорить сделку и признать её недействительной (статья 174 ГК РФ).

В результате по поводу отчуждения доли в ООО применяются такие подходы:

1). Пункт устава о продаже доли с согласия остальных членов общества не означает, что согласие это нужно вымогать при помощи отличающихся от продажи способов.
2). Когда уставом предусматривается необходимость согласия лишь самого общества, согласие его участников и вовсе не требуется.
3). Имея в уставе ООО запрет на передачу доли посредством её уступки третьему лицу, оно, покупая долю, приобретает лишь имущественное право на неё, а не участие в обществе.

Далее следует точно такое же извещение в письменной форме, как и при продаже доли квартиры либо земельного участка – отправленная за свой счёт оферта с указанием цены и прочих условий продажи. Времени на покупку доли даётся столько же: календарный месяц с момента даты получения известия. Затем разрешается продать долю третьему лицу.

Что касается содержания договора, в него должно внести такие условия, как: собственно, предмет договора, который представляет собой обязательство продающей стороны передать долю, а покупающей – оплатить её, а также – указание размера доли и других её идентификаторов.

Как видите, в целом, купля-продажа долей недвижимости и общества с ограниченной ответственностью в сфере документооборота и предусмотренных законом инструкций имеют между собой немалое сходство. Индивидуальны, в основном, только конфликты, при которых собственники проявляют удивительную изобретательность и нежелание идти на компромиссы. Это и есть то главное, чего стоит опасаться в процессе продажи долей.



Адвокаты и юристы в Новокосино, юридический центр в Новокосино, юридическая помощь в районе Новокосино

Телефоны: 8(499) 721-58-05; 8(499) 721-97-19;

факс: 8(499) 721-58-71;

e-mail: adv514@mail.ru;

Москва, Святоозерская улица, дом 13, подъезд 1


Как к нам проехать?

юрист Новокосино, юрист Кожухово, адвокат Некрасовка, Адвокат Люберецкие поля, Юрист Красня горка